לפני שנקשרים ליזם בפינוי בינוי כדאי מאוד לדעת על הסכנות בפינוי בינוי, בכותרות – 31.8.2022
פשיטת רגל של היזם – במקרה כזה ינסו להביא יזם אחר באישור בית משפט, דבר שיעלה כסף ויקח זמן רב ובילוי בבית משפט ויזם חדש יסכים להיכנס לפרוייקט בתנאי שיקבל תשלום נוסף מכל הדיירים ויטען בצדק כך: "לא סתם היזם פשט רגל, הוא תמחר לא נכון את הפרוייקט" ותצטרכו לשלם כסף נוסף כדי להציל את הבית.
מה תעברו כדי לממש בטוחות – הגשת בקשות ותצהירים בבית משפט, שכירת עו"ד, חוות דעת של מומחים יקרים, התמודדות בדיונים מול היזם שלא יסכים בקלות, שנים על שנים בבית המשפט.
יודעים איך נכנסים לפרוייקט ולא יודעים איך תצאו ממנו – יש הבדל בין פנטזיה לבין מציאות.
תהליך של 10 עד 15 שנה - לאחר שהיזם יקבל את האישור בועדה המחוזית (שינוי תב"ע, אחרי 4-5 שנים, התהליך לא יכול לקחת פחות זמן), הגשת בקשה להיתר בניה לעיריה, מרגע זה, מרגע הריסת הבנין ועד מסירת הדירה העתידית (תהליך של כ - 10 שנים במינימום בהנחה שלא יהיו תקלות כאמור) לא תוכלו למכור את דירתכם עד אכלוסה על ידכם וקבלת טופס 4.
כשחותמים נותנים בלעדיות ליזם - היזם יהפוך לרוטויילר נושך ולא נחמד ולא ישחרר את השיניים שלו ויעשה הכל כולל הכל להכניע את המתנגדים ובצדק מבחינת היזם כי הוא מושקע בהרבה מאוד כסף בפרויקט ויש לו סוללת עורכי דין שיפעיל מולכם.
גודל הבנין כיום מול הגודל בעתיד – הרבה ימצאו עצמם עם דירה ללא שמש, עם כיוון אוויר אחד ושפונה להר, לצפון, אולי מתחת לאדמה, ולא לנוף. זה כמו הגרלת בינגו, אלה שיזכו יקבלו נוף ואלה שלא יזכו יקבלו כיוון אחד בלי שמש. אף יזם לא יכול להתחייב היום מה תקבלו. רק בשלב שכבר תהיו מחויבים ובשלב של היתר הבניה הם ישבו אתכם למשא ומתן על מה תקבלו מעמדה של כוח, כי אתם כבר תהיו שבויים שלהם.
חניות: היזם לא יאמר את כל האמת ויגזים, הוא רוצה למכור, רוצה שתחתמו לו, ויגיד שיש לכם כיום כך וכך חניות. זו הטעיה מתוחכמת כדי שתתלהבו מחניה פרטית מקורה. עם מגדלים כל דירה תקבל חניה אחת ויכנסו לרחוב שלכם הרבה מאוד מכונית נוספות, כשהמפתח המקובל הוא 1.5 חניות לכל דירה. איפה בדיוק תחנו? אחד על הראש של השני?
סכסוכים משפטיים ובילו בבית משפט- תכינו תקציב לשכירת עו"ד כי במקרה של תקלה תבלו הרבה בבית המשפט וזה עשוי להגיע להוצאות של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים והדיון המשפטי עשוי להתפרש על פני 5 עד 10 שנים לפחות כשבזמן הזה אתם תממנו שכירות והוצאות לעורכי דין וכו'. אף אחד עד פסק דין חלוט בבית המשפט לא יחייב את היזם לשלם את מה שהבטיח והתחייב וליזם יש כוח כלכלי בדרך כלל יותר חזק משלכם כדי לגרור את הדיון המשפטי שנים עד שיכניע אתכם ועד שתתפשרו. היה לכם ציפור ביד, יתן לכם חצי ציפור גוססת. תתפשרו כדי לצאת עם משהו.
משפחות יתפרקו - תמצאו את עצמכם משלמים שכירות ל 10 שנים ואולי יותר, ובלי בית, ומבלים בבתי משפט והבריאות שלכם תיהרס, וכן, לצערי משפחות יתפרקו כי הבעל יאשים את האשה והאשה את הבעל. צריך מזל וחברות טובה בין בני זוג כדי שדבר כזה לא יקרה.
רמת הסיכון - בברנג'ה – עו"ד, אדריכלים, מהנדסים, מתווכים וכו' התזה היא ש20% יש סיכוי שתקרה תקלה ליזם ובמקרה כזה התקלה היא 100% עליכם על כל המשתמע. תקלה יכולה להיות פשיטת רגל של היזם, סכסוך מפתיע בין יזמים שותפים, אי תמחור נכון של היזם, סכסוך שלכם עם היזם כי כל צד הבין משהו אחר ויש אותיות קטנות.
טוב ציפור חיה ביד מ 2 שיתכן שימותו בדרך על העץ - אל תחתמו לאף יזם אחרת תהיו צפויים להיות תקועים עם יזם 10-15 שנה בלי יכולת למכור את דירתכם. המדינה הפקירה אתכם ליזמים ולא תעזור לכם לצאת מהברוך.
הורידו בחוק בשנת 2021 את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי מ 80%ל 66%. והיזמים באטרף, משתוללים.
ממשלה מופקרת.
היזמים חומדים את הקרקע היקרה שלכם, המדינה הפקירה אתכם.
שווה להם
צפי הכנסה שלהם חוץ מהדירות שלכם ינוע בין
750,000,000 ₪ על 200 דירות ו 10 פנטהאוזים
שלושת רבעי מיליארד ש״ח!!!
ל 1.5 מיליארד ש"ח על 400 דירות ו 20 פנטהאוזים
אחד וחצי מיליארד ש"ח!!!
וזה על הגב שלכם, עם סיכון הבתים שלכם, על הקרקע האטרקטיבית שלכם.
האחריות שלא ידפקו אתכם היא עליכם. יש לכם כוח. פשוט לא להסכים.
אזהרה נוספת (מבטיחים לכם דמי שכירות לכל התקופה שתתפנו, אולם יתכן שיפסיקו לשלם לכם בדרך):
אתם תתפנו מדירותיכם לדירות שכורות על חשבון היזם לכאורה, אולם יתכן שעקב הסתבכות היזם, ראה לעיל סיבות, היזם יפסיק לשלם לכם את דמי השכירות, למרות התחייבותו בכתב, ולכו תרדפו אחריו. רדיפה משמע הליכה לבית המשפט על כל המשתמע כפי שפירטתי לעיל ולהלן.
אזהרה על הטלטלה ביציאה לשכירות לתקופה של 10 שנים שתאלצו לצאת כי תהליך של פינוי בינוי לוקח 10 שנים מינימום, בהנחה שלא יהיו תקלות בדרך כמו פשיטת רגל למשל.
תדמיינו ש 100 משפחות, אולי 150 ואולי גם 200 משפחות ברחוב שלכם בבת אחת צריכים להתפנות ומחפשים דירות לשכירות וכולם מחפשים קרוב. יהיה קטסטרופה כי בחודש יוצאים בין 2 ל 6 דירות להשכרה בכל סביבת מגורים.
כדי למצוא 100 או 200 דירות צריך 17 עד 22 חודשים כי המלאי מצביע על כך שרק בתקופה כזו ניתן למצוא כמות כזו של דירות להשכרה וזה לא אומר שגם תשיגו כי יהיו לכם מתחרים מהשוק הכללי.
אנשים יאלצו לשכור בשכונות אחרות, מרוחקות ואף בעל דירה לא יתחייב לטווח ארוך, למה לו, המחירים עולים כל הזמן ותמצאו את עצמכם נודדים מדירה לדירה, עם אריזות והובלות וסידור מחדש וכך תערערו את היציבות של המשפחה. 25 מ״ר וחניה על העץ שווה את זה? שווה להמר על מה שקיים לכם היום?
טוב ציפור חיה ביד מ 2 ציפורים על העץ שאולי ימותו בדרך.
חוץ מזה אלה שמתפתים, תדמיינו שהיזם מתחיל לשלם לכם את השכירות ואחרי שנה נתקע ומפסיק לשלם שכירות (זה קרה בפרוייקט הרצוג 77-81, הפסיקו לשלם להם שכירות כי היזם לא תמחר נכון את הפרוייקט, זה קרה בפרויירט בעין גדי 17, תקעו אותם כבר 14 שנה עם שלד, זה קרה באפרתה 23, 23 שנים של בתי משפט כשבדרך גם נפטרו אנשים ועומד שם 23 שנים שלד בנין), אתם תמצאו את עצמכם משלמים שכירות ל 10 שנים ויותר ובלי בית פיזי שהיה לכם ושנהרס ותמצאו את עצמכם מבלים בבתי משפט והבריאות שלכם תיהרס, וכן, לצערי משפחות יתפרקו כי הבעל יאשים את האשה והאשה את הבעל, בן יאשים את אביו ואביו את בנו שהלתלהב. צריך מזל וחברות טובה בין בני זוג או בין הורים לילדיהם כדי שדבר כזה לא יקרה.
ידוע בברנג'ה (בעלי מקצוע, עו"ד, מתווכים, משווקי נדל"ן, אדריכלים וכו') ש 80% מהפרוייקטים מצליחים ו 20% נכשלים ויש בהם תקלות (פשיטת רגל של היזם, אי תמחור נכון, סכסוך בין היזמים וכו'), אני שם לכם בכותרות את הסכנות ושלא תגידו לא אמרו לנו, כי אם תקרה תקלה, התקלה שלכם תהיה 100% תקלה שלכם על כל המשתמע.
אל תגידו בעתיד לא ידענו. אל תהיו חמדנים. תהיו אחראיים. אל תהמרו על הבית שלכם.
יש בכל 3-4 שנים או בכל חומש פראיירים וחמדנים שלא מקשיבים ופועלים באימפולסיביות חסרת אחריות, שמסתבכים ומגיעים לחיים אתגר עם התוכנית מתחזים או לאדווה דדון בחדשות כשמציגה נפגעים ןמספרים כמה היו תמימים וכמה דפקו אותם ובוכים על מר גורלם.
ראו חפציבה למשל, ענבל אור, מקרים אחרים של חברות שפשטו רגל, לא תמחרו נכון והסתבכו.
המדינה הפקירה אתכם ליזמים.
הורידו את אחוז ההסכמה מ 80%ל 66%. והיזמים באטרף, משתוללים.
אני נותן לכם עצה בחינם.
למה אני כותב?
נציגי היזמים מתפרצים לבתים של אנשים ומפחידים אותם. הם מכניעים זקנים ומשפחות שטוב להם בחיים וגורמים למשפחות להתפרק.
בדרך יהיו נפגעים, היזמים חמדנים ומנצלים חלשים באמצעות חוק שערורייתי, הם יסדרו לאנשים מעוניינים עוד 25 מ"ר וחניה אבל גם ידפקו להרבה מאוד אנשים על מזבח ההצלחה שלהם את החיים, יחריבו להם תרתי משמע את הבית, את הזוגיות ואת חדוות החיים שלהם.
היזמים גורמים לאנשים רגילים, צעירים ומבוגרים ובעיקר זקנים, שלא רוצים שישנו להם כלום בחיים, להיכנס לחרדות ולבלות 10 ואולי 15 שנה בדירות שכורות. הדיירים רוצים להזדקן במקום הזה בלי שישנו להם כלום, וליזם לא אכפת מה יקרה לזקן או לחלש בדרך, את היזם מעניין הכסף שיעשה ובצדק וזכותו אבל בדרך יהיו נפגעים תמימים.
אני כמתווך במקרקעין הבטחתי לעצמי שלעולם לא אתווך לקוחות שלי ליזם גם אם ארוויח מזה הרבה כסף, ויש לי כישרון להרוויח מזה, כי אני לא מוכן להיות שותף להכנעת אפילו בן אדם אחד בבית המשפט, שלא רוצה ובגלל שהחוק הדפוק הזה לצד היזמים, הם יכניעו אותו.
הערה:
אני נותן עצה מקצועית זו בחינם אולם אני מבהיר שלא תקחו החלטה כזו או אחרת, מכל מין וסוג שהוא, על פי המלצה זו. אני לא אחראי לשום מהלך שתבצעו או תחליטו בהווה או בעתיד ואני מבהיר בזאת שכל האמור במסמך זה, דוגמאות, תמונות, המחשות, דעתי המקצועית, המסמכים ו/או הקבצים המצורפים או שיצורפו וכל מידע ו/או מסמך אחר שנמסר ממני או יימסר ממני בעתיד, הינו למידע כללי וראשוני, ולהמחשה בלבד.
מומלץ להיוועץ עם עורך דין, רשויות, עיריות, מועצות מקומיות, שמאים, אדריכלים, מהנדסים ו/או כל גוף רשמי ואנשי מקצוע מתאימים אחרים העוסקים בתחום ו/או נותנים מידע רלוונטי בתחום, ולחשב חישובים בעצמכם, גם בסיוע של אנשי מקצוע כאמור, בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הכותב, אני, מתווך במקרקעין בעל ותק וניסיון של כ - 30 שנה
משה בן הרוש
https://www.blogger.com/profile/16588576064856517514
