יום שלישי, 1 באוקטובר 2013

פינוי בינוי תמ"א 38 ממה צריך להיזהר?

פינוי בינוי, תמ"א 38, ממה צריך להיזהר? (המאמר לאחר ליטוש נוסף עקב דיון בפרטי עם יזמים)...

מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים.

המציאות מצביעה על כך שאם מסתבכים עם יזם שלא עמד בהתחייבויות, או עם קבוצת יזמים שהסתכסכה בינה לבין עצמה (וזה כבר קרה) ההתמודדות איתו או קבוצת יזמים שהסתכסכה ביניהם (יותר גרוע) תהיה סיוט. גם אם יהיה להם, לבעלי הדירות, עו"ד מצוין, וגם אם יכתב חוזה מצוין, וגם אם ינתנו בטחונות מצוינים,  וערבויות ביצוע, וגם אם ימונה מפקח מטעם הדיירים, הם יכולים להסתבך ויתכן ולא יהיה להם מושיע, ואם יהיה להם כזה, זה יקרה רק אחרי שיעברו סיוט מתמשך. בית המשפט זה לא מושיע, בית משפט הינו חלק מהסיוט במקרה של הסתבכות של יזם. תהליך של בית המשפט, עורכי דין, מהנדסים, תצהירים, חוות דעת וכל המשתמע שקשור לבית המשפט, הינו תהליך לא נעים ומלחיץ בפני עצמו ויכניס את בעלי הדירות, שלא רגילים להתמודד בשגרה עם מצבים כאלה, לחרדות בגלל התהליך, תהליך שיכול לקחת מספר שנים כי ה"גלגלים" מתגלגלים לאט בבית המשפט.

המאמר לא נגד תמ"א 38 או פינוי בינוי אלא ללכת על פינוי בינוי ותמ"א 38 בתנאי שידעו מראש את הסיכונים שכתבתי במאמר זה. שידעו!

שידעו ויחליטו לאחר שבחנו את הסיכונים. כל כך פשוט וכל כל אלמנטרי. המאמר נכתב עקב הסתבכויות של בעלי דירות בבנינים שנכנסו ל"הרפתקאה" והסתבכו,  נתקעו עם אתר בניה, מימשו להם את ה"הריסה", את ה"פינוי" אבל לא השלימו להם את הבינוי. מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים שמסבכים בעלי דירות עקב אי עמידה בהתחייבויות או פשיטת רגל או סכסוכים אחרים.

פינוי בינוי כמו שמתואר בכתבה בעיתון בבאר שבע (ראו קישור למטה) או תמ"א 38 או כל עסקה שיש בה הסכמה של הרבה בעלי נכסים מול יזמים והולכים לסגור עסקה עם יזם. היזהרו!

היזהרו כי כיום יש לכם נכס קיים ובעתיד, אם לא יצליח ה"פרוייקט" כמו שמובטח, אתם עשויים למצוא את עצמכם בלי בית או באתר בניה ובהתרוצצויות בבתי משפט, וזה לפני שלקחנו בחשבון מתחים נפשיים שיתלוו לזה, ויתלוו לזה מתחים, וזה יכול לפרק משפחה כי יתחילו האשמות הדדיות.


היזהרו כי יש הבדל בין לתכנן ולהציג מצגות מרהיבות ו"מבטיחות" לבין להגיע להסכמה עם עשרות או מאות דיירים שיושבים בדירות שלהם. גם ממצגות יפות על מחשב, מרשימות ככל שיהיו, צריך להיזהר. הדיירים שיחתמו עם היזמים ידעו איך הם נכנסים ולא ידעו איך יצאו מכל הסיפור בסופו של דבר, גם אם היזמים יחתמו על החוזים וגם אם יתנו ערבויות ביצוע, וגם אם בעלי הדירות ימנו מפקח מטעמם לליווי ה"פרוייקט". יתכן ו"הפרוייקט" יצליח. המאמר הזה נכתב בגלל השאלה מה יקרה אם לא יצליח או יהיו תקלות בלתי צפויות/ידועות מראש בדרך?

היזהרו כי כבר קרה שדיירי בנינים שהלכו על תמ"א 38 למשל וסגרו עם יזמים, מצאו את עצמם עם בנין שהפך במשך שנים לאתר בניה והיזמים שהסתכסכו שלחו אותם לתבוע בבית המשפט או ללכת לבוררות ולך תריב איתם. קרה גם שדיירים תוך כדי התהליך הסתכסכו אחד עם השני, בינם לבין עצמם או בינם לבין הקבלן/יזם ותקעו את הפרוייקט בתביעות משפטיות. כאמור, יודעים איך נכנסים ולא יודעים איך יצאו.

פורסם למשל שבנין בשפלה וגם בנין ברחוב עין גדי בירושלים התחילו תהליך של הריסה ונשארו כבר שנים, לצערם של בעלי הדירות,  עם ההריסה רק "שכחו" להשלים להם את הבינוי. יזם אחד רצה ללכת עם הסכסוך לבית המשפט והיזם השני מתעקש ללכת דווקא לבוררות והניזוקים בינתיים הם הדיירים שנשארו עם בנין מפורק, מדרגות מפיגומי עץ וביוב הרוס.

צריך להניח הנחת יסוד שגם אם מס' הדיירים בבנין או במס' בנינים אם זה במסגרת פינוי בינוי, מסכימים בתחילה בינם לבין עצמם על מתווה השיפוץ ו/או ההריסה והבניה מחדש  וגם אם יגיעו להבנות ולהסכם בכתב עם קבלן ו/או יזם, יתכן שבמהלך השיפוץ ו/או הבניה מחדש "יצוצו" בעיות וחילוקי דעות שאינם ידועים מראש, בעיות בינם לבין עצמם או בינם לבין הקבלן/יזם, ובמקרה כזה הבניין כבר עשוי להיות בשלבים של הריסות ויסודות מחדש ואם זה יהיה פינוי בינוי הבנינים כבר יפורקו במקרה של תמ"א 38, ואפילו יהרסו במקרה של פינוי בינוי, ותהיו מחויבים בהסכם בניה ו/או הסכם פינוי בינוי על כל המשתמע מהסכם כזה.

במקרה כזה תצטרכו להתפלל שלא "יצוצו" בעיות, שלא יהיו סכסוכים, כי אם זה יקרה, אני מרחם מראש על אלה שנכנסו לתהליך.

לכאורה כמתווך במקרקעין יש לי אינטרס לקדם יזמות כזו, מזה אני מתפרנס. המאמר לא נגד תמ"א 38 או פינוי בינוי אלא ללכת על פינוי בינוי ותמ"א 38 בתנאי שידעו מראש את הסיכונים שכתבתי במאמר זה. שידעו! כאדם מנוסה מקצועית נראה לי נכון להציב מראה כדי שיראו גם את החסרונות. משום מה מפרסמים תמיד רק מה יקבלו בסוף. לא נכנסים למה יקרה בדרך ומה יקרה אם זה יתקל בבעיות.

אומרים יזמים כדי לשכנע ש..."עתיד הבנייה בישראל מושתת בעקרון על פינוי ובינוי" וגם..."בינוי הוא דבר מאוד חיובי שיכול להיות מאוד כדאי"...אבל יש גם להזהיר מהרפתקנות שתסבך את בעלי הנכסים ושזה אולי עשוי לסבך להם את החיים. שידעו למה הם נכנסים וכשהם נכנסים לתהליך, שידעו גם מראש מה הם הסיכונים, לא רק מה ירוויחו לבסוף.

אם אדם אחד יסתבך, זה 100% סיבוך שיכול להרוס לו את החיים, לכן המאמר. אולי עקב המאמר ינצל בן אדם אחד אם יקרא את מה שאני כותב. כתוב במקרא שאם הצלת בן אדם אחד, יש לך חלק בעולם הבא, ובמישור הפרקטי אני אומר, היה שווה להשקיע במאמר גם אם ינצל בן אדם אחד שיקרא את המאמר.

נשלח למתווכים. אנו כאנשי מקצוע, צריכים לדעת!

ראו הוזהרתם!!!

יש ללחוץ כאן למאמר פינוי בינוי בבאר שבע


מוכרים, קונים, מתווכים - לשירותכם, לנוחיותכם וכדי שתדעו את זכויותיכם, קבלו טיפים מועילים
היכנסו ללינקים -



חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook

הבלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק -  קבלו טיפים    למוכרים,    לקונים,    ללוקחי משכנתא,    עוד על משכנתא,    למתווכים,  מאמרים,     דעה מקצועית על תמ"א 38,   מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת,   חוק ותקנות המתווכים -                                * נכתב עי"י משה בן הרוש

יום שישי, 20 באוגוסט 2010

מס שבח והיטל השבחה - חשוב לדעת! מאמרים מקצועיים


במרוצת השנים האחרונות תחום המקרקעין בישראל עלה מדרגה וכיום ניתן לראות בשוק הנדל"ן עסקאות מגוונות ובעלות אופי משפטי שונה, שמטבען דורשות מאנשי המקצוע הנוגעים בדבר מיומנות, יסודיות, מקצועיות ואחריות.


המייחד את עסקאות המקרקעין הוא ריבוי המיסים ותשלומי החובה החלים או עשויים לחול עליהן.


על כן, בטרם יציע הלקוח את נכסו למכירה, שלא לומר בטרם יתקשר הלקוח בעסקת מכר מקרקעין או זיכרון דברים, רצוי שיקבל תמונת מצב אשר תשקף נאמנה את גובה המיסים ו/או ההיטלים, אשר יחולו על העסקה, אם בכלל, ואשר תהיה להם השפעה ישירה על ההחלטה אם למכור או לאו ועל גובה המחיר שיתבקש בגין מכירת הנכס שסביר להניח ישתנה בהתאם לגובה המס ו/או ההיטל שיחול על המוכר.


במאמר זה נבקש לסקור את מס השבח ואת היטל ההשבחה העשויים לחול בעת מכירת נכס מקרקעין.


המועד הנכון לבדוק אם המוכר פטור או חייב במס שבח ו/או חייב בהיטל השבחה הוא טרם כריתת חוזה מכר מקרקעין או זיכרון דברים או הסכם מחייב אחר ולא אחריו. טרם הבדיקה יש לבצע אבחנה ברורה בין השניים.


מס שבח

באופן כללי חלה חובה על מוכר לשלם מס שבח על כל מכירת מקרקעין, אלא אם חל פטור מתשלום מס שבח כלשהו על המוכר.


בפשטות, מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס (צמוד) לבין מחיר מכירתו (ביום המכירה בהווה), כאשר מותר לנכות מהשבח הוצאות שהוציא המוכר על הנכס, כגון הוצאות השבחת הנכס, בניה, מס הרכישה ששולם בעת רכישתו, שכ"ט עו"ד ותווך ששולמו בעת הרכישה והמכירה, ריבית ריאלית על המשכנתא, והוצאות נוספות מוכרות שניתן להוכיח.


להלן דוגמאות לחלק ממסלולי הפטורים ממס שבח: 

1. פטור אחת לארבע שנים: המוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת לארבע שנים בעבור דירה אחת, גם אם הוא הבעלים של מספר דירות. 

2. פטור לדירה יחידה: מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. 

תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים מרכישתה.

3. פטור חד פעמי במכירת שתי דירות: מוכר דירה יהיה זכאי לפטור חד פעמי (פעם בחיים) מכוחו יוכל למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת במקומן. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. 

4. "מכירה ללא תמורה" מיחיד לקרובו – בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה.



היטל השבחה

היטל השבחה הוא היטל חובה שמטילה רשות מקומית על חוכר או בעל מקרקעין בגין השבחה שחלה על מקרקעין כתוצאה מפעולת הרשות. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית ערך המקרקעין.


היטל השבחה מוטל על חוכר לדורות או על בעל מקרקעין באחד משלושת המקרים הבאים:
     
א. אושרה תוכנית בניין עיר משביחה, שחלה על המקרקעין האמורים; 


ב. ניתן אישור לשימוש חורג למקרקעין; 


ג. אושרה הקלה כלשהי לגבי השימוש בנכס. 


היטל השבחה משולם לרשות המקומית. ההיטל חל על בעל המקרקעין ביום מתן האישור שיצר את ההשבחה. על פי רוב, במקרים בהם מקור ההשבחה הוא בתוכנית בניין עיר - אשר לדוגמא, הגדילה את זכויות הבנייה על המקרקעין - תשלום היטל ההשבחה יתבצע בפועל רק בעת מימוש הזכויות הנוספות או בעת מכירת הנכס לצד ג'.


הרציונל העומד מאחורי הטלת היטל ההשבחה הוא, שבעל הקרקע אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שלטונית, ישתף את הציבור ברווחיו, דרך הוועדה המקומית.


בימים אלו מתגבשת רפורמה חדשה בחוק התכנון והבנייה ועל פי תזכיר הצעת החוק נראה כי היטל ההשבחה לא יחושב בהתאם להשבחה שחלה בשווי המקרקעין בזמן אישור התוכנית המשביחה (וצמוד עד למועד המימוש) אלא לפי ההשבחה בשווי המקרקעין ביום המימוש. 


הרפורמה המוצעת מבקשת ליצור איזון בין התשלום בפועל לבין התועלת הכלכלית בגין הזכות המנוצלת. מחד, נישומים ישלמו היטל השבחה רק בעת ניצול הזכויות ולא בעת אישור התוכנית. בכך למעשה מבטיח המחוקק כי היטל ההשבחה ישולם על זכות אמיתית ולא תיאורטית. מאידך, סכומי הגבייה יעלו, שכן הם ישקפו את שווי הקרקע במועד ניצול הזכות (בהווה) ולא כפי שהיה נהוג, בעת היווצרות הזכות (אישור התוכנית) – שווי שיכול להיות נמוך משמעותית מהשווי בהווה.


בפרקטיקה, קבלת הצעה לרכישת נכס מקרקעין תחייב למעשה את הקונים לברר מראש את שאלת היטל ההשבחה ולשקללו במחיר הנכס כבר בעת רכישתו, שכן היטל ההשבחה, החל היום על המוכר, יחול מעתה על מי שיבקש לממש את הזכות על ידי הוצאת היתר בנייה – בדרך כלל, הקונה.


כך לדוגמא, אם תוכנית שאושרה בשנת 2000 התירה תוספת בנייה של 30 מ"ר, ובעל הזכות במקרקעין מבקש לממשה כיום – הרי שעל פי הוראות החוק הקיים היטל ההשבחה שיחול עליו יחושב על בסיס השווי של אותם 30 מ"ר בשנת 2000 (מועד אישור התוכנית המשביחה) בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ואילו על פי החוק המוצע ייקבע גובה היטל ההשבחה על פי שווים של אותם 30 מ"ר כיום. מורם מהאמור כי בכל מקרה בו חלה עלייה ריאלית בשווי המקרקעין בין המועד של אישור התוכנית המשביחה לבין מועד מימוש הזכויות, היטל ההשבחה שייקבע יהיה גבוה יותר בהשוואה להיטל שהיה נקבע על פי החוק הקיים ולהיפך. 


אשר על כן, באם הצעת החוק תעבור והרפורמה אכן תיושם, מומלץ לבעלי זכויות בנכסי מקרקעין לבחון האם חלות על הנכס שלהם תוכניות בניין עיר שמתוקפם קיימות לנכס זכויות בנייה נוספות שטרם מומשו ואם התשובה לכך חיובית הרי שעליהם לבחון האם ממועד אישורה של תוכנית שכזו חלה עלייה ריאלית בשוויים של המקרקעין שבסביבת הנכס. אם גם השאלה השנייה נענית בחיוב הרי שבמידה שבעל הנכס מתכוון לממש את זכויותיו (אם על ידי הגשת בקשה להיתר ואם על ידי מכירת הנכס) מוטב יעשה אם יקדים ויבקש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את היטל ההשבחה.


הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין, רואה חשבון או איש מקצוע אחר מתאים העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד (אוגוסט 2010), ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.


מעיין רוזנברג, עו"ד

רוזנברג משרד עו"ד


טלפון: 03-5752071
פקס:   03-5752072
נייד:    052-5555045
רח' היצירה 29, רמת גן 52521



המשרד מתמחה בדיני המקרקעין, ועוסק בייצוג לקוחות במכירה ורכישה של דירות, בתים ומגרשים, משא ומתן משפטי, עריכת שומות מקרקעין וייצוג מול הרשויות השונות.

המשרד מעניק ליווי וייעוץ משפטי שוטף לחברות נדל"ן ובין היתר בייזום פרויקטים בתחום שיפוץ וחיזוק בניינים תוך שימוש במלוא ההטבות והזכויות על פי תמ"א 38.


___________________________________________________________



מוכרים, קונים, מתווכים - לשירותכם, לנוחיותכם וכדי שתדעו את זכויותיכם, קבלו טיפים מועילים
היכנסו ללינקים -



חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook


הבלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק -  קבלו טיפים    למוכרים,    לקונים,    ללוקחי משכנתא,    עוד על משכנתא,    למתווכים,  מאמרים,     דעה מקצועית על תמ"א 38,   מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת,   חוק ותקנות המתווכים -                                * נערך עי"י משה בן הרוש




* המאמר נכתב ע"י עו"ד מעיין רוזנברג ונערך בבלוג ע"י משה בן הרוש - אוגוסט 2010

יום שני, 12 ביולי 2010

פרופיל אבן פינה - סוכנות תיווך לנכסים והשקעות


סוכנות תיווך אבן פינה, בבעלות ובניהול משה בן הרוש, חברים בלשכת המתווכים ובשיר"ן. אנו מומחים כבר 20 שנים לבתים פרטיים, דירות, דירות יוקרה ומגרשים באזור דרום ירושלים רבתי -


בקעה,    ארנונה,    תלפיות הישנה,    אבו-טור,    קטמון הישנה,    מושבות גרמנית ויוונית,    קריית שמואל ורסקו,    רחביה וטלביה,   ניות ונווה המוזיאון,   גבעת מרדכי,    מלחה וגבעת משואה,    רמת שרת ורמת דניה,    גילה,    ארמון הנציב.

אנו צוות טוב, מקצועי, ותיק, יעיל, דינמי, ומקושר טוב בענף הנדל"ן. אנו נקשיב, נבין את בקשתכם, נייעץ לכם, נסייע לכם באמינות וביושר וניתן לכם את הטיפול המקצועי והשירות הטוב ביותר. אנו נאסוף במקצועיות מידע רלוונטי ומהותי הקשור לעסקה בה תהיו חפצים ונפעל להגיע למידע כזה בכל דרך מקצועית העומדת לרשותנו. נעזור לכם להעריך את שווי הנכס, נייעץ לכם בתכנון – בפוטנציאל אם יהיה כזה. אם יהיה צורך נמליץ על אנשי מקצוע שיעזרו לכם – עו"ד, אדריכל, מהנדס, קבלן שיפוצים, מעצב פנים וכו' ונלווה אתכם בכל התהליך ונעזור לכם להשלים את העסקה.


אנו משתפים פעולה באמצעות שיר"ן עם מעל 100 משרדי תיווך מהמובילים בירושלים, על סוכניהם, לקוחותיהם ונכסיהם. אנו יודעים למצוא רוכש לבית ובית לרוכש, לעשות את ההתאמה המתאימה במהירות וביעילות. יש לנו לקוחות מהארץ ולקוחות מחו"ל. אנו בעלי ידע במציאת פתרונות יצירתיים ובעלי ידע רב בכל הקשור בנדל"ן ובמימון. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו ולקבל את שירותינו הן בייעוץ טלפוני והן בפגישה מסודרת אצלנו או אצלכם.


אנו נתייחס לכל לקוח/ה שיפנה/שתפנה אלינו בהרבה אכפתיות כאילו הוא/היא הלקוח/ה היחיד/ה שלנו.
אנו נדאג שתהיו מרוצים מהשירות שלנו לכל אורך הדרך ושתבחרו בנו גם בהמשך.



מוכרים, קונים, מתווכים - לשירותכם, לנוחיותכם וכדי שתדעו את זכויותיכם, קבלו טיפים מועילים
היכנסו ללינקים -



חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook



חוק המתווכים במקרקעין ותקנות המתווכים במקרקעין
תקנון לשכת המתווכים 
תקנון שיר"ן

היכנסו ל- הבלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק -  קבלו טיפים    למוכרים,    לקונים,    ללוקחי משכנתא,    עוד על משכנתא,    למתווכים,  מאמרים,     דעה מקצועית על תמ"א 38,   מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת,    חוק ותקנות המתווכים -                                נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש



להתראות ולהשתמע

משה בן הרוש  *
* משה בן הרוש ממקימי לשכת המתווכים בירושלים, חבר ההנהלה הראשונה ומיוזמי ההתמזגות בין שיר"ן ללשכה.

חוק המתווכים במקרקעין, תקנות המתווכים במקרקעין, תקנות המתווכים פעולות שיווק





 הקדמה לחוק המתווכים ולתקנות המתווכים

חוק המתווכים במקרקעין נחקק בכנסת ישראל בשנת 1996 ובשנת 2004 הוכנסו לחוק עדכונים ותיקונים

תחילתן של תקנות המתווכים במקרקעין הותקנו ע"י שר המשפטים בשנת 1997 ובשנת 2004 הוכנסו לתקנות עדכונים - התקנות - מעין פירוט הפעולות שמחויב בהן המתווך מול הלקוח / מזמין שירותי תיווך

לנוחיותכם -


חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook


היכנסו לתקנון לשכת המתווכים, ירושלים - ללשכת המתווכים ועדת אתיקה מקצועית

היכנסו לתקנון שיר"ן - שיר"ן מאגד מעל 100 משרדי תיווך בירושלים המשתפים פעולה ומבצעים עסקאות בשת"פ

היכנסו לבלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק - קבלו טיפים  למוכרים,  לקונים,  לוקחי משכנתא,  עוד על משכנתא,  מתווכים,  תמ"א 38,          מאמרים,   מס שבח והיטל השבחה - חשוב לדעת -                                              נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש


להלן-

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (נוסח חלקי) 

פ1. בחוק זה — "תיווך במקרקעין" — הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;

"מקרקעין" — כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969; "זכות במקרקעין" — כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב–1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג–1963;

"לקוח" — צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו; "השר" — שר המשפטים; "הרשם" — מי שנתמנה כאמור בסעיף 3.

8. (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.

(ב)* מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן — בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה – (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

(ב1)* ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה: (1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה; (2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה. (ב2)* תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).

(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" – חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד. (ד)* השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות.

10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.


11. מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.

12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.

14**. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.


להלן -


תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז - 1997  

בתוקף סמכותי לפי סעיף 6 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996- (להלן - החוק), לאחר התייעצות עם הרשם ועם הועדה המייעצת לפי סעיף 4 לחוק (להלן - הועדה), ולענין פרק ג' - באישור שר האוצר לפי סעיף 39ב לחוק יסודות התקציב, התשמ"ה1985-, ולפי סעיפים 18 ו19- לחוק, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:
פרק א': כללי
1.  הגדרות
בתקנות אלה -
"בחינה" - בחינה לקראת קבלת רשיון;
"מפקח" - מי שמשגיח, מטעם הרשם, על הסדר במהלך הבחינה;
"רשיון" - רשיון תיווך במקרקעין לפי החוק.
פרק ב': סדרי הבחינה
2.  נוהל הבחינה
(א) הבחינה תהיה בכתב, בשפה העברית או בשפה אחרת שאישר הרשם, לנבחן מסוים.
(ב)  על אף האמור בתקנת משנה (א) רשאי הרשם, לאחר התייעצות עם הועדה, לאפשר לנבחן מסוים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להיבחן בעל-פה בידי צוות בוחנים שתקבע הועדה.
(ג)  שאלון הבחינה ייערך בשיטת רב-ברירה.
(ד)  משך הבחינה יהיה 90 דקות, זולת אם אישר הרשם לנבחן מסוים, מטעמים שיירשמו, זמן ארוך יותר.
3.  קביעת מועד הבחינה וארגונה
הרשם -
(1) יקבע את מועד כל בחינה ומקום עריכתה ויפרסם הודעה על כך ברשומות ובשני עיתונים יומיים לפחות;
(2)  ידאג לסידורים הארגוניים הכרוכים בעריכת הבחינה, ויהיה נוכח, הוא או נציגו במהלכה;
(3)  ישלח לנבחנים את תוצאות הבחינה.
4.  סדרי בחינה
הרשם, לאחר התייעצות עם הועדה -
(1)  יקבע בוחנים לכתיבת שאלון הבחינה;
(2)  יקבע בודק לבחינה;
(3)  יכין את שאלון הבחינה;
(4)  יקבע אם ובאילו ספרים רשאי נבחן להשתמש בשעת הבחינה;
(5)  יעריך את תוצאות הבחינה לרבות בעקבות ערר לפי תקנה 9.
5.  הגשת בקשה
(א) המבקש לגשת לבחינה יגיש על כך לרשם בקשה בכתב, לפי טופס 1 שבתוספת; הבקשה תוגש 30 ימים לפחות לפני מועד הבחינה שפורסם לפי תקנה 3(1).
(ב) לבקשה להיבחן יצורף העתק קבלה על תשלום אגרת הבחינה כאמור בתקנה 12(א)(1).
6.  משמעת
(א) נבחן רשאי, בשעת הבחינה, להשתמש במילון או במילונית אלקטרונית או  בחומר אחר שאישר הרשם.
(ב)  נבחן שיש ברשותו בזמן הבחינה רשומה, ספר או כתב אחר שלא הותר השימוש בהם לפי תקנת משנה (א), או שנמצא עוזר או מפריע לנבחן אחר, רשאי הרשם או נציגו, לאחר שהמפקח הסב תשומת לבו לדבר, להפסיק בחינתו, להוציאו מחדר הבחינה, ולא ייקבע ציון לנבחן זה.
7.  תוצאות הבחינה
(א) תוצאות הבחינה יצוינו בנקודות שמ0- עד 100.
(ב)  נבחן שקיבל בבחינה 60 נקודות לפחות, עבר את הבחינה.
8.  הודעה על תוצאות הבחינה
(א) הרשם יודיע לנבחן, תוך 30 ימים מיום הבחינה, את תוצאות בחינתו כפי שקבעה ועדת הבחינה; הודעה כאמור תישלח בדואר רשום לפי המען שמסר הנבחן בעת הגשת הבקשה.
 (ב) תוקפן של תוצאות הבחינה יפה ל5- שנים בלבד; לא קיבל נבחן רשיון תוך התקופה האמורה, יצטרך לשוב ולהיבחן.
9.  ערר
(א) נבחן שנכשל בבחינה רשאי לערור, בכתב מנומק, על ציון הבחינה שקיבל, תוך 30 ימים מיום שנשלחה לו הודעת הרשם לפי תקנה 8.
(ב) לבדיקה חוזרת של הבחינה נושא הערר יקבע הרשם צוות בוחנים שאת
תוצאות בדיקתו ימסור לרשם.
(ג)  הרשם ימסור לעורר את תוצאות הערר בדרך האמורה בתקנה 8.
10.  פטור מבחינה
(א) בקשה לפטור מבחינה לפי הוראות סעיף 20(ב) לחוק תוגש לרשם לפי טופס 2 שבתוספת, בלווית מסמכים להוכחת גיל המבקש או השכלתו האקדמית, לפי הענין, וכן להוכחת עיסוקו בתיווך במקרקעין בשלוש השנים שהסתיימו ביום כ"ב באדר ב' התשנ"ז (31 במרס 1997).
(ב) להוכחת העיסוק במקרקעין כאמור בתקנת משנה (א) יצרף מגיש הבקשה לפטור גם אישורים מאת רשויות המס על עיסוקו כמתווך במקרקעין, להנחת דעתו של הרשם.
פרק ג': רשיון ואגרות
11.  מתן רשיון ופרסום
(א) המבקש רשיון יגיש לרשם בקשה בכתב על כך שצורפו לה תצהיר לפי טופס 3 שבתוספת וכן תצלום הדף הראשון בתעודת הזהות או בדרכון שלו.
(ב)  לשם מתן הרשיון יבדוק הרשם כי נתקיימו במבקש התנאים לקבלת רשיון לפי סעיף 5(א) לחוק.
(ג) הרשם יפרסם בהודעה ברשומות את שמות מקבלי הרשיון ומספרי הזיהוי  שלהם וכן שמות ומספרי זיהוי של מי שרשיונם הותלה או נשלל.
12.  אגרות (תיקון: תשנ"ח, תשנ"ט, תש"ס, תשס"א, תשס"ג2, תשס"ו)
(א)  אלה האגרות שישולמו:
                                                              בשקלים חדשים
בעד -
(1)  בחינה - ראשונה או חוזרת                          410
(2)  אגרה חד-פעמית בעד רישיון ורישום בפנקס     810
(3)  אגרה שנתית לחידוש רישיון                         400
(ב) הסכומים הנקובים בתקנת משנה (א) יהיו צמודים למדד וישתנו ב1- בינואר של כל שנה (להלן - יום השינוי), לפי שיעור עליית המדד החדש לעומת המדד היסודי.
(ג)  סכום שהשתנה כאמור בתקנת משנה (ב), יעוגל לשקל החדש השלם הקרוב וסכום של מחצית השקל החדש יעוגל כלפי מעלה.
(ד)  בתקנה זו -
"המדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
"המדד החדש" - המדד שפורסם בחודש שלפני החודש שקדם ליום השינוי;
"המדד היסודי" - המדד שהיה המדד החדש לענין יום השינוי הקודם.
(ה) המנהל הכללי של משרד המשפטים יפרסם בהודעה ברשומות את נוסח תקנת משנה (א) כפי שהשתנה עקב האמור בתקנות משנה (ב) ו-(ג).
13.  אגרה שנתית (תיקון: תש"ס, תשס"ג2)
(א)  האגרה השנתית כאמור בתקנה 12(א)(3), תשולם לא יאוחר מ31- במרס של השנה.
(ב)  לא שולמה האגרה השנתית במועד כאמור בתקנת משנה (א), יחולו הוראות סעיף 18(ב) לחוק.
(ג)  מקבל רישיון לראשונה פטור מתשלום אגרה שנתית בשנה שבה ניתן הרישיון.


להלן -


תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 


בתוקף סמכותי לפי סעיף 9(ד) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - החוק), ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

פעולות שיווק 1.(א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;
(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.

(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;

(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים בישוב בו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.

(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.

(ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו ביחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.

תחילה 2. תחילתן של תקנות אלה ביום תחילתו של חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4), התשס"ד- 2004 (להלן – יום התחילה).

תחולה 3. תקנות אלה יחולו על עסקאות תיווך שנכרתו לאחר יום התחילה.


(‏ט"ז חשון, תשס"ה; ‏31 אוקטובר, 2004)
(חמ 3-3420)









יום ראשון, 11 ביולי 2010

טיפים למשכנתא


טיפים למשכנתא - ללוקחי משכנתא – איך להחליט מאיזה בנק אתם לוקחים משכנתא? לאיזה תקופה? באיזה ריבית?


היכנסו ל - בלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק - קבלו טיפים   למוכרים,   קונים,   לוקחי משכנתא,  עוד על משכנתא,   מתווכים,  תמ"א 38,    מאמרים,   מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת,   חוק ותקנות המתווכים -                      נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש


חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook


החלטתם לרכוש בית ואתם מעוניינים לממן את הרכישה עם משכנתא או גם עם משכנתא? מומלץ ללכת מבנק לבנק, זה ייקח קצת זמן וילווה במאמץ מה. תעשו סקר, תבדקו את ההצעות שמציעים לכם מכל הבנקים, השוו, התמקחו על התנאים, על הריבית ואם יש צורך, לצורך המיקוח, תראו לבנק המתחרה את ההצעות שקיבלתם מבנקים אחרים. לטווח הארוך – לטווח של שנים, ההשקעה הזו בבדיקה תשתלם לכם ואתם יכולים לחסוך לאורך תקופת המשכנתא, אלפי שקלים ואולי גם עשרות אלפי שקלים.


התייעצו עם אנשי מקצוע העוסקים בכספים האם לקחת הלוואה שקלית? האם דולרית? האם אחרת? מה היתרונות ומה החסרונות של כל הלוואה? כל אחד צריך להתאים את ההלוואה ליכולות שלו. אין הלוואה אחת מומלצת המועדפת על אחרת.


תקופת המשכנתא נגזרת מיכולת ההחזר שלכם בכל חודש. תתכננו את העתיד. תשאלו את עצמכם האם אתם צופים שינוי ברמת ההכנסות שלכם בשנים הקרובות? האם אתם חושבים שתעמדו בהחזרים גבוהים לתקופת משכנתא קצרה? האם צפי ההכנסות שלכם לשנים הקרובות דיי צפוי והערכתכם שלא תשתנה בצורה משמעותית? תחשבו את כלל ההוצאות הכלליות שלכם, תחליטו איזה סכום אתם יכולים בוודאות להעמיד כהחזר של משכנתא בכל חודש ולפי כך תחליטו לאיזה תקופה אתם רוצים לקחת משכנתא ולפי זה תגישו לבנק למשכנתאות את הבקשה להלוואה.


אם יש בית מסוים שאתם מעוניינים לרכוש וחוששים שמישהו אחר עשוי להקדים אתכם, תסבירו זאת בבנק ותבקשו תשובה לאישור ההלוואה תוך זמן קצר יותר. לא נעים להפסיד בית שחשקתם בו כי לקח זמן עד לאישור ההלוואה.


בכלל, מומלץ כבר עכשיו, לפני שמצאתם בית, לגשת לבנקים ולעשות את הבדיקות כך שתהיו עם הלוואה שכבר אושרה לכם רשמית ואם תמצאו בית תוכלו לרכוש את הבית ללא עיקובים מיותרים.


אל תסמכו על "חברים יודעי דבר" שכבר בדקו עבור עצמם איזה משכנתא לקחת. הם לא יהיו אחראים לתסבוכת שתיכנסו אליה, אם תיכנסו. הם לא יתמודדו במקומכם עם התסבוכת אם תיקלעו לכזו. תסמכו על עצמכם, תבדקו עם פקידי הבנק – זה המקצוע שלהם. נהלו שיחה ארוכה עם פקיד הבנק. תחושו אותו. תחליטו בעצמכם אם אתם סומכים עליו, האם יש לכם תחושת בטן טובה לגביו. בנוסף, תבקשו מעורך הדין שלכם לבדוק עבורכם את ההלוואה מול הבנק ותשאלו גם לדעתו. תבקשו מעורך הדין שלכם שידבר בשבילכם עם הבנק – לעיתים עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן מקושרים ויכולים להשיג עבורכם הלוואה בתנאים טובים יותר. תפנו לעורך הדין שלכם רק לאחר שאתם עשיתם את הסקר העיקרי, כדי שלא "יתנפח" שכר הטרחה שלכם לעורך הדין.



כשאתם מגישים בקשה להלוואה תוודאו שכשהבנק משיב לכם, שהתשובה תהיה בכתב. תשובה בעל פה לעיתים מתמסמסת באוויר כי הפקיד לא "זוכר" וכו'. אם אין תשובה בכתב היא כאילו לא קיימת. לוקח לבנק זמן מה, לעיתים ימים ולעיתים יותר כדי להחזיר תשובה אם המשכנתא מאושרת ואם לאו. מקובל שהלוואה מאושרת או לא תוך 7 עד 10 ימים. ניתן לבקש מהבנק אישור תוך זמן קצר יותר. המציאו מהר את כל המסמכים שהבנק דורש ועימדו בכל הדרישות כדי לקבל תשובה מהירה.


תשאלו איזה עמלות לוקחים בגין ההלוואה. תוודאו שאין עמלות שלא הוצגו לכם וש"יצוצו" לפתע. עדיף להיות "נודניקים" ולא להיות מופתעים.


תשאלו את עצמכם כמה זמן אתם מתכננים לגור באותו בית שאתם מעוניינים לרכוש? האם אתם רוצים ומסוגלים לסיים את המשכנתא תוך 5 עד 10 שנים מבלי שיפגע ברמת החיים שלכם? האם יש בכוונתכם לגור בבית 15 עד 20 שנים? לפי הזמן שהערכתם ניתן לשקול האם אתם מוכנים לקחת סיכון. מצד אחד אפשר ללכת למסלול של הלוואה עם ריבית לא קבועה המותאמת לפי תנודות ה"שוק" – מתאימה לתקופות קצרות בעיקר ולאנשים עם אופי שמוכן לקחת סיכונים מחושבים. בדרך כלל ניתן לקבל הלוואה עם ריבית נמוכה יותר אם לוקחים הלוואה עם ריבית משתנה.  מצד שני אפשר ללכת על מסלול שמרני, בטוח שבו הריבית קבועה ואתם יודעים פחות או יותר לאיזה החזרים לצפות ומה הסיכונים שאתם לוקחים – מתאימה בדרך כלל להלוואות ל – 20 עד 30 שנים. במקרה זה הריבית "קצת" יותר גבוהה אולם אתם פחות חשופים ל"הפתעות" לא צפויות.


ניתן לקחת משכנתא ל - 5 – שנים, ל – 10 שנים, ל – 15 שנים, ל – 20 שנים, ל – 25 עד 30 שנים.



אם אתם יכולים להסתמך על חסכונות שיהוו בעתיד גיבוי למקרה חרום, כדאי לחשוב על הלוואה לטווח קצר וליהנות מריבית נמוכה יותר. במקרה של תקלה ניתן להסתמך על חסכונות אלה כגיבוי מבלי להגיע למצב שלא עומדים בהחזרים.


אם אין לכם חסכונות שניתן לבנות עליהם בעתיד או חסכונות שיתכן שישמשו אתכם לצרכים אחרים, מומלץ ללכת על הלוואה לטווח ארוך עם מסלול שמרני וריבית קבועה.


לסיכום – משכנתא נלקחת להרבה שנים. לפני שאתם לוקחים משכנתא ולאיזה תקופה, תהיו בטוחים ששקלתם את ההיבטים, ניתחתם את הסיכונים, הערכתם שאתם מסוגלים לעמוד בה מבלי להיכנס לאי יכולת החזר תשלומים ושאתם מסוגלים לעמוד בה ובהחזרים של המשכנתא לאורך השנים, לאורך הרבה שנים.


עוד על משכנתא-היכנסו


הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ מקצועי ו/או כתחליף לייעוץ אחר לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ עם עורך דין ו/או אנשי מקצוע מתאימים אחרים העוסקים בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.






יום חמישי, 8 ביולי 2010

טיפים למוכרים

היכנסו ל - בלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק - קבלו טיפים    למוכרים,    קונים,    לוקחי משכנתא,    עוד על משכנתא,    מתווכים,   תמ"א 38,    מאמרים,   מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת,   חוק ותקנות המתווכים -                   נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש

חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook


ככלל, כדאי מאוד להציג מצג שלם של הבית – את הדברים הטובים וגם את הליקויים המהותיים שיש בבית, אם יש כאלה. רוכש שמחליט לרכוש בית למרות הליקויים מגיע למעמד חתימת החוזה כשהוא מוכן ולא צפויות לו "הפתעות".  אם לפתע יתגלה לו משהו שלא סיפרו לו עליו, הוא עשוי לאבד אמון ולא לבצע את העסקה או חמור יותר, אם יתגלו לו ה"הפתעות" לאחר החתימה על החוזה הוא עשוי להגיש תביעה בגין כך. בדרך כלל עורכי דין מכניסים סעיף בחוזה שהמוכר מצהיר שלא ידוע לו על מו"מ נסתר בנכס וכדאי לפעול מול הקונה תוך גילוי נאות כמיטב יכולתכם כדי לא להיות חשופים לתביעות.


בכל זאת, מה אתם יכולים לעשות כדי למקסם את המחיר שניתן לקבל על הבית? האם למכור את הנכס לבדכם ללא סיוע של איש מכירות מיומן? מה הסכנות בלא להשתמש באיש מכירות מיומן?


בדרך כלל אדם סביר, אדם מן הישוב, לא מיומן ואין לו את הידע ואת הניסיון איך למכור את ביתו במחיר הטוב ביותר ואיך לא לעשות טעויות שיצטער עליהן בדיעבד. טיפול לא נכון במכירת הבית עשוי לגרום לכם להפסד של עשרות אלפי שקלים ולעיתים גם יותר. זו עשויה להיות חוויה לא נעימה, קשה ומתישה. אתם עשויים לבצע טעות שכשורה במשכנתא כגון רכישת בית חדש עם משכנתא חדשה כשעל הנכס שלכם כבר רובצת משכנתא ישנה ולהיכנס בעקבות כך ל"לחץ" שיגרום לכם למכור במחיר הפסד, במחיר נמוך ממה שיכולתם לקבל ללא לחץ. אתם יכולים לבצע טעות שכשורה במכירת נכס מבלי לדעת שיחול עליו מס שבח או היטל השבחה. אתם יכולים לבצע טעויות שקשורים בדברים אחרים מבלי לדעת שעשיתם טעות. אי ידיעה של דברים אלמנטאריים עשויה להכניס אתכם לבעיה שאתם יכולים להימנע ממנה מראש אם תדעו. כשמוכרים בית יש כל כך הרבה פרטים שאדם מן הישוב בדרך כלל לא עוסק בהם,אין לו ניסיון והוא לא מיומן בהם. לכן, כדאי לנצל לטובתכם את הידע של סוכן התיווך שלכם. בדרך כלל סוכן תיווך הינו בעל הכשרה, עם רישיון תיווך, מנוסה, עובר סדנאות, שומע הרצאות וחידושים של חוקים, תקנות וכו'. הסוכן המנוסה עם אצבע על הדופק ויכול לייעץ לכם איך למקסם את הרווח על המכירה, ואיך להימנע ככל שניתן מטעויות ומהחלטות שגויות.


לפעמים השקעה מסוימת של כסף תעלה את ערך הבית שלכם. תתייעצו עם אנשי מקצוע, עם מתווכים בכלל ועם סוכן התיווך שאתם מכירים בפרט. לא תמיד מכירת הנכס AS IS - כמו שהוא, משתלמת. לעיתים אתם יכולים להרוויח על הבית עשרות מונים אם תשקיעו "קצת" בבית.


בבואכם למכור נכס מגורים כדאי שתדעו כמה דברים שיישומם ימקסם את המחיר שניתן לקבל על הנכס. תחזוקה לקויה של נכס מגורים – של "הבית", מצביעה על חוסר אכפתיות, מקשה על המכירה וגורמת לירידה בערך הנכס שלכם ולכן מומלץ להשקיע מעט מאמץ וכסף כדי להעלות את ערך הנכס שלכם.


מה אתם יכולים לעשות מחוץ לבית? מה ניתן לעשות בתוך הבית?


סביבה חיצונית של נכס מגורים – של "הבית"

כדאי שהכניסה לבית תהיה מסודרת ונקייה. אם יש צורך, כדאי לבצע בכניסה תיקוני צבע. תיבות דואר נקיות, שלמות ואחידות מצביעות על תרבות דיור וזה נראה טוב בעיני רוכש פוטנציאלי. כדאי שיהיו בכניסה מראה, לוח מודעות, תמונות או ציורים, פח אשפה מעוצב, עציצים אם יש מקום ודלת תקינה וננעלת טוב. יש לדאוג לתאורה טובה. אם יש גינה משותפת, חשוב שיהיו בה פרחים, צמחים ועצים מטופחים ומלבלבים. במידה ויש מקום, כדאי להתקין ספסל מתחת לעץ או במקום שיש בו צל. אלו דברים שמצביעים על כך שאכפת לדיירי המקום מהנכס, שיש וועד בית מסודר ואכפתי.

המלצות לפנים נכס מגורים  - לפנים "הבית"

אם יש פגמים כגון סדקים, צבע דהוי, תריסים לא תקינים או תקועים, חלונות לא נסגרים טוב, אסלות וברזים דולפים, וילונות ישנים, נורות שרופות, פעמון לא תקין וכו', כדאי לתקן, לצבוע ולטפל בכל מה שדורש תיקון. כדאי שהבית יהיה נעים ומאוורר כשמציגים אותו ללקוחות פוטנציאליים. שיהיה נקי ומסודר. אם יש רטיבות יש לטפל בה באופן יסודי ולא לנסות להסתיר ע"י מריחת צבע.


מה מומלץ לעשות לפני שהקונים הפוטנציאליים מגיעים לנכס מגורים – לפני שמגיעים ל"בית"

בשעות היום כדאי לפתוח חלונות ותריסים, להאיר ולאוורר את הבית. בשעות הערב לפתוח חלונות ותריסים ולהאיר את הבית באופן שיחמיא לבית.  כדאי שהבית יהיה מסודר. הכניסו חפצים מיותרים למחסן, לארונות, למגירות, העיקר שלא יהיו מפוזרים בכל עבר. כדאי לסדר את החפצים בבית ולדאוג שלא תהיה צפיפות. יש לבטל גירויים ברקע, שיסיטו את תשומת הלב של הקונה הפוטנציאלי, כמו טלוויזיה או רדיו רועש. כדאי להנעים במוזיקה שקטה ונעימה ברקע. אפשר לתזמן בעת הביקור מאפה בתנור של לחם, עוגת קינמון וכו' כדי שריח האפייה יתפזר בבית. אם יש פרחים, עציצים, יש לגזום את העלים היבשים. בקיץ להדליק מזגן. בחורף להפעיל הסקה.


עורך דין - מומלץ לא לחתום עם רוכש על זיכרון דברים ו/או הסכם לפני שהתייעצתם עם עורך דין כדי שיוודא שלרוכש יש יכולת לרכוש את הנכס וזאת לפני שנכנסתם למחויבות חוזית. זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין. מאוד לא כדאי להיות במצב של חתימה על זיכרון דברים ו/או הסכם, לקבל מהרוכש סכום פעוט על החשבון ולהישאר תקוע עם רוכש שלא מסוגל לסיים את העסקה וגם לא מוכן לשחרר אתכם מהמחויבות החוזית, דבר שיצריך הגעה לבית המשפט על כל המשתמע מכך.




הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ מקצועי ו/או כתחליף לייעוץ אחר לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ עם עורך דין ו/או אנשי מקצוע מתאימים אחרים העוסקים בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.









טיפים למתווכים


איך להתמודד עם מתווכים לא אתיים - המלצה למתווכים


בעקבות עבירות אתיות לכאורה של מתווכים מסוימים, ברצוני להזכירכם, יש תקנון של לשכת המתווכים משנת 1997 ויש תקנון של שיר"ן שהינו ותיק יותר - ראו לינקים של הלשכה ושל שיר"ן להלן במסמך זה.

אזכיר למתווכים החדשים שביננו או לכאלה שעדיין לא יודעים –


בשנת 1997 הוקמה לשכת המתווכים ובעבודה רבה, מאומצת ומלומדת הפיקה והפיצה תקנון ללשכת המתווכים בכלל ותקנון אתיקה מקצועים בפרט, המגן מפני מתווכים לא אתיים –


חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook


היכנסו לתקנון לשכת המתווכים
    
היכנסו לתקנון שיר"ן

הלשכה חברה לשיר"ן והגופים משתפים פעולה כבר הרבה שנים ולשני הגופים יש כלים ו"שיניים" להעמיד מתווך לא אתי במקום – גם ללשכת המתווכים וגם לשיר"ן יש תקנון עם יכולת אכיפה - תפתחו לינקים ותקראו.


פשוט, תפעילו את המנגנון שיש ברשותנו בלשכה ובשיר"ן – כמובן אם אתם לא רוצים או לא מוכנים שמתווך לא אתי יעשה לכם שוב את מה שבגינו התרעמתם. אם אתם נפגעים וקשה לכם עם זה, יש לכם כלים לפעול מול העניין. 


הסנקציות של הלשכה ושיר"ן יכולות להיות אזהרה, קנסות, הרחקה זמנית וגם הרחקה לתקופה ארוכה.
יש מנגנון מסודר בלשכה ובשיר"ן. מי שיגיש תביעה בועדת האתיקה נגד מתווך ש"עבר עבירה אתית" ייאלץ את המתווך השני לבוא לדיון בדיוק כמו בבית משפט.


לועדת האתיקה יש סמכות להחתים את המתדיינים על כתב בוררות, לקחת צ'ק חתום פתוח מהמתדיינים, לקיים דיון, לחקור, לזמן עדים ולפסוק בעניין. לכן, יש יכולת אכיפה לגופים אלו, תפעילו אותם.


אם חשוב למתווך שמתרעם למגר תופעה זו של עבירה על אתיקה מקצועית, אני מציע למתווך שנפגע ממתווך כזה או אחר, לעשות מעשה, לקחת את אותו מתווך לבוררות בוועדת האתיקה. זה עדיף על "ליילל" בפני כולם באמצעות אי-מיילים שמתרעמים על "התופעה". כך לא תיפתר הבעיה. במאמר מוסגר אפשר לומר שהמצב בירושלים הרבה יותר טוב משאר הארץ והתופעה לא נפוצה אלא מדובר בבודדים.


אני מציע למתווך שנפגע, אם חשוב לו שהדבר לא יחזור על עצמו, שיתעמת עם אותו מתווך בועדת האתיקה של הלשכה או של שיר"ן אם שניהם חברים שם. אין פה עניין של "יצר סקרנות" או "פגיעה באנשים" או "העלאת שמות" וכו'.


כמו בכל עניין, אם תוקפים את הבעיה, מתעמתים וזוכים, הצד שמפר אתיקה יחשוב פעמיים לפני שיעשה זאת שוב. אם לא תעשו מעשה, מה ימנע מאותו / מאותה מתווך / מתווכת להמשיך להפר את האתיקה המקצועית?


דרך אגב, אפשר לקיים את הדיון ולהסכים בינכם שזה ישאר בדיסקרטיות. אפשר להתעמת ולאחר מכן להכניס את העניין לפרופורציות.


אני מכיר מתווכים שהתעמתו עם מתווכים אחרים, היו שניצחו והיו שהפסידו ולמרות זאת נשארו בקשרים טובים לאחר מכן. אפילו עשו עסקים משותפים.


לסיכום – אם אתם רוצים לפתור בעיה, לא להתחמק, לא ליילל, לא "להתקרבן", אין צורך בכינוסים ומפגשי מנהלי משרדים, תתקפו את הבעיה ותמגרו אותה - יש לכם כלים לעשות זאת!!!