מאמרים מקצועיים - נדל"ן

לקנות דירה רק במסגרת היכולת האמיתית שלכם

כעקרון, מומלץ לרכוש נכס כדי לייצר יציבות למשפחה, לילדים, לעצמך, אבל וזה אבל גדול, תקנו במסגרת היכולת האמיתית שלכם, תתייעצו עם בנקאים בבנק למשכנתאות שיסבירו לכם מה ההחזר החודשי המקסימלי המומלץ לכם עפ"י הכנסתכם. כמה יגזר כל חודש מהכנסתכם למשך 25 שנה והאם תוכלו לעמוד בזה.

יש כאלה שכתבו שכדאי בכל מקרה לקנות כי אחרי 30 שנה לא יהיה ל"זקנים" לשלם 4,000 ש"ח שכירות, דע עקא, יש כאלה שלא יגיעו ל 30 שנה, גם לא לשלוש שנים. עליהם אנחנו מדברים.

גם יש תופעה ומשחקים עם האנשים בתוכניות ריאליטי. אני חושש לדמעות בעתיד של אלה שקונים בניגוד ליכולת האמיתית שלהם. תמיד בתוכניות ריאליטי זה מסתיים בדמעות שמחה, ובריאליטי של החיים, לצערנו, יש הרבה זוגות ששמזילים דמעות שמחה כשקונים ודמעות תנין כשהבנק לוקח להם את הבית כי לא מסוגלים לעמוד בהחזרים.

בריאליטי הזה אני יותר חושש לדמעות שיהיו להם בעתיד כשיקלעו לקשיים, כשיהיה להם קשה לשרוד את המחויבות שלקחו עליהם לכל החיים, ואיפה תהיה המנחה שעל גבם ייצרה תוכנית? התרגשה ביחד איתם? אולי בגללה קפצו מעל הפופיק? איפה יהיו כל אלה ש"דחפו" את הזוג לרכוש? קשת,רשת (שעל גבם של הזוג שנתן להם תוצאה, קנה, יצרו תוכנית ריאליטי ובגללם רכשו בפזיזות)יעזרו להם? ה״מתנה״ שקיבלו בתוכנית הריאליטי (עו"ד חינם, פרסום) לצערי תעלה להם ביוקר.

אחוז הגירושין עלה בדיוק בגלל קשיים כאלה. מחירי הנדל״ן מטורפים והצעירים של היום לא רק שלא יכולים לעזור לעצמם אלא מסתבר לא יוכלו לעזור לילדיהם, אפילו בכמה עשרות אלפי שקלים ״נוספים״ שגירדה איזו אשה בתוכנית הטלויזיה, אשה שלקחה מהאבא במקרה הזה. והאבא? יכול היה לסרב בתוכנים טלויזיה? עצוב שצעירים יכולים לממש את עצמם בקלות יתרה בחו״ל, באוסטרליה, ברלין, ארה"ב למשל, ומי שמנסה לממש בארץ, בניגוד ליכולת האמיתית שלו, רק כי המיינסטרים מכתיב שכדאי לקנות דירה, עשוי להיכנס לצרות.

תקנו במסגרת היכולת האמיתית שלכם, תתייעצו עם בנקאים בבנק למשכנתאות שיסבירו לכם מה ההחזר החודשי המקסימלי המומלץ לכם עפ"י הכנסתכם.


טיפים לקוני דירה – איך להימנע מטעויות

מאחר שרכישת נכס מגורים הוא מהעסקאות הגדולות ביותר שאדם ממוצע עושה בחייו, ומאחר שמדובר בהוצאה כספית מאוד גדולה, מומלץ, לפני שרוכשים, לבדוק את הנכס לעומק למרות שהנכס נראה במבט כללי "בסדר". מומלץ להוציא נסח טאבו או אישור זכויות אם הנכס רשום בחברה משכנת או אישור ממנהל מקרקעי ישראל או מגורם אחר שהנכס רשום בו. יש לבדוק, לפני שנכנסים למחויבות חוזית האם יש עיקולים, משכנתאות ו/או חוב לצד ג' כלשהו ו/או הערות אזהרה שונות ולשאול את בעלי הנכס לגבי זה. לברר מי הקבלן שבנה את הנכס, שנת הבניה של הנכס. לבדוק את תקינות הבית ומערכותיו. כדאי לבדוק את סביבת המגורים שבה מעוניינים לרכוש ולא יזיק לשוחח עם שכנים בבנין וגם בסביבה מסביב. תמיד ניתן לדלות מידע משיחות אלה. הכי חשוב, לא לחתום על זיכרון דברים ו/או הסכם לפני שמתייעצים עם עורך דין שיבדוק את המצב המשפטי של הנכס וזאת לפני שנכנסים למחויבות חוזית. זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין.

טיפים למוכרי דירה / בית – איך למקסם את המכירה

כדאי מאוד להציג מצג שלם של הבית – את הדברים הטובים וגם את הליקויים המהותיים שיש בבית, אם יש כאלה. רוכש שמחליט לרכוש בית למרות הליקויים מגיע למעמד חתימת החוזה כשהוא מוכן ולא צפויות לו "הפתעות".  אם לפתע יתגלה לו משהו שלא סיפרו לו עליו, הוא עשוי לאבד אמון ולא לבצע את העסקה או חמור יותר, אם יתגלו לו ה"הפתעות" לאחר החתימה על החוזה הוא עשוי להגיש תביעה בגין כך. כדאי לפעול מול קונה תוך גילוי נאות כמיטב היכולת כדי לא להיות חשופים לתביעות. כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע, אנשי מכירות מנוסים, האם כדאי למכור את הבית כפי שהוא – AS IS או כדאי להשקיע "קצת" בבית. המוכר יכול למקסם את המחיר שניתן לקבל על הבית באמצעות פעולות פשוטות. למשל, תחזוקה לקויה של הבית מצביעה על חוסר אכפתיות, מקשה על המכירה וגורמת לירידה בערך הנכס, לכן מומלץ להשקיע מעט מאמץ וכסף כדי להעלות את ערך הנכס. כדאי שהכניסה לבנין תהיה מסודרת ונקייה. אם יש צורך, כדאי לבצע בכניסה תיקוני צבע. תיבות דואר נקיות, שלמות ואחידות מצביעות על תרבות דיור וזה נראה טוב בעיני רוכש פוטנציאלי. אם יש גינה משותפת, חשוב שיהיו בה פרחים, צמחים ועצים. בתוך הבית כדאי לתקן, לצבוע ולטפל בכל מה שדורש תיקון. כדאי שהבית יהיה נעים ומאוורר, נקי ומסודר  בעת שמציגים אותו. אפשר לתזמן בעת ביקור הקונה המיועד בבית מאפה בתנור של לחם, עוגת קינמון וכו' כדי שריח האפייה יתפזר בבית. מומלץ לא למכור את הנכס לבד ללא סיוע של איש מכירות מיומן. בדרך כלל אדם סביר מן הישוב לא מיומן ואין לו את הידע ואת הניסיון איך למכור את ביתו במחיר הטוב ביותר ואיך לא לעשות טעויות שיצטער עליהן בדיעבד. זה לא מקצועו ועדיף שלא יתעסק בכך. טיפול לא נכון במכירת הבית עשוי לגרום להפסד של עשרות אלפי שקלים ולעיתים גם יותר וזאת בגלל חוסר ידע של חוקים רלוונטיים כמו מס שבח, היטל השבחה או טיפול בסילוק או גרירת משכנתא וכו'. מוכר עשוי לבצע טעויות שקשורים בדברים אחרים מבלי לדעת שעשה טעות וכשזה מתגלה לו לאחר חתימה על חוזה מכר זה כבר מאוחר. לכן שימוש באיש מכירות מקצועי ומיומן עם רישיון לעסוק בכך עשוי למנוע מלהיכנס לבעיה שיכולים להימנע ממנה מראש. הכי חשוב, מומלץ לא לחתום עם רוכש על זיכרון דברים ו/או הסכם לפני שהתייעצתם עם עורך דין כדי שיוודא שלרוכש יש יכולת לרכוש את הנכס וזאת לפני שנכנסתם למחויבות חוזית. זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין.




טיפים ללוקחי משכנתא


טיפים ללוקחי משכנתא – איך להחליט מאיזה בנק אתם לוקחים משכנתא? לאיזה תקופה? באיזה ריבית?
החלטתם לרכוש בית ואתם מעוניינים לממן את הרכישה עם משכנתא או גם עם משכנתא? מומלץ ללכת מבנק לבנק, זה ייקח קצת זמן וילווה במאמץ מה. תעשו סקר, תבדקו את ההצעות שמציעים לכם מכל הבנקים, השוו, התמקחו על התנאים, על הריבית ואם יש צורך, לצורך המיקוח, תראו לבנק המתחרה את ההצעות שקיבלתם מבנקים אחרים. לטווח הארוך – לטווח של שנים, ההשקעה הזו בבדיקה תשתלם לכם ואתם יכולים לחסוך לאורך תקופת המשכנתא, אלפי שקלים ואולי גם עשרות אלפי שקלים.

התייעצו עם אנשי מקצוע העוסקים בכספים האם לקחת הלוואה שקלית? האם דולרית? האם אחרת? מה היתרונות ומה החסרונות של כל הלוואה? כל אחד צריך להתאים את ההלוואה ליכולות שלו. אין הלוואה אחת מומלצת המועדפת על אחרת.

תקופת המשכנתא נגזרת מיכולת ההחזר שלכם בכל חודש. תתכננו את העתיד. תשאלו את עצמכם האם אתם צופים שינוי ברמת ההכנסות שלכם בשנים הקרובות? האם אתם חושבים שתעמדו בהחזרים גבוהים לתקופת משכנתא קצרה? האם צפי ההכנסות שלכם לשנים הקרובות דיי צפוי והערכתכם שלא תשתנה בצורה משמעותית? תחשבו את כלל הוצאות הכלליות שלכם, תחליטו איזה סכום אתם יכולים בוודאות להעמיד כהחזר של משכנתא בכל חודש ולפי כך תחליטו לאיזה תקופה אתם רוצים לקחת משכנתא ולפי זה תגישו לבנק למשכנתאות את הבקשה להלוואה.

אם יש בית מסוים שאתם מעוניינים לרכוש וחוששים שמישהו אחר עשוי להקדים אתכם, תסבירו זאת בבנק ותבקשו תשובה לאישור ההלוואה תוך זמן קצר יותר. לא נעים להפסיד בית שחשקתם בו כי לקח זמן עד לאישור ההלוואה.

בכלל, מומלץ כבר עכשיו, לפני שמצאתם בית, לגשת לבנקים ולעשות את הבדיקות כך שתהיו עם הלוואה שכבר אושרה לכם רשמית ואם תמצאו בית תוכלו לרכוש את הבית ללא עיקובים מיותרים.

אל תסמכו על "חברים יודעי דבר" שכבר בדקו עבור עצמם איזה משכנתא לקחת. הם לא יהיו אחראים לתסבוכת שתיכנסו אליה, אם תיכנסו. הם לא יתמודדו במקומכם עם התסבוכת אם תיקלעו לכזו. תסמכו על עצמכם, תבדקו עם פקידי הבנק – זה המקצוע שלהם. נהלו שיחה ארוכה עם פקיד הבנק. תחושו אותו. תחליטו בעצמכם אם אתם סומכים עליו, האם יש לכם תחושת בטן טובה לגביו. בנוסף, תבקשו מעורך הדין שלכם לבדוק עבורכם את ההלוואה מול הבנק ותשאלו גם לדעתו. תבקשו מעורך הדין שלכם שידבר בשבילכם עם הבנק – לעיתים עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן מקושרים ויכולים להשיג עבורכם הלוואה בתנאים טובים יותר. תפנו לעורך הדין שלכם רק לאחר שאתם עשיתם את הסקר העיקרי, כדי שלא "יתנפח" שכר הטרחה שלכם לעורך הדין.

כשאתם מגישים בקשה להלוואה תוודאו שכשהבנק משיב לכם, שהתשובה תהיה בכתב. תשובה בעל פה לעיתים מתמסמסת באוויר כי הפקיד לא "זוכר" וכו'. אם אין תשובה בכתב היא כאילו לא קיימת. לוקח לבנק זמן מה, לעיתים ימים ולעיתים יותר כדי להחזיר תשובה אם המשכנתא מאושרת ואם לאו. מקובל שהלוואה מאושר תוך 7 עד 10 ימים. ניתן לבקש מהבנק אישור תוך זמן קצר יותר. המציאו מהר את כל המסמכים שהבנק דורש ועימדו בכל הדרישות כדי לקבל תשובה מהירה.


תשאלו איזה עמלות לוקחים בגין ההלוואה. תוודאו שאין עמלות שלא הוצגו לכם וש"יצוצו" לפתע. עדיף להיות "נודניקים" ולא להיות מופתעים.

תשאלו את עצמכם כמה זמן אתם מתכננים לגור באות בית שאתם מעוניינים לרכוש? האם אתם רוצים ומסוגלים לסיים את המשכנתא תוך 5 עד 10 שנים מבלי שיפגע ברמת החיים שלכם? האם יש בכוונתכם לגור בבית 15 עד 20 שנים? לפי הזמן שהערכתם ניתן לשקול האם אתם מוכנים לקחת סיכון. מצד אחד אפשר ללכת למסלול של הלוואה עם ריבית לא קבועה המותאמת לפי תנודות ה"שוק" – מתאימה לתקופות קצרות בעיקר ולאנשים עם אופי שמוכן לקחת סיכונים מחושבים. בדרך כלל ניתן לקבל הלוואה עם ריבית נמוכה יותר אם לוקחים הלוואה עם ריבית משתנה.  מצד שני אפשר ללכת על מסלול שמרני, בטוח שבו הריבית קבועה ואתם יודעים פחות או יותר לאיזה החזרים לצפות ומה הסיכונים שאתם לוקחים – מתאימה בדרך כלל להלוואות ל – 20 עד 30 שנים. במקרה זה הריבית "קצת" יותר גבוהה אולם אתם פחות חשופים ל"הפתעות" לא צפויות.

ניתן לקחת משכנתא ל –5 – שנים, ל – 10 שנים, ל – 15 שנים, ל – 20 שנים, ל - 25 עד 30 שנים.


אם אתם יכולים להסתמך על חסכונות שיהוו בעתיד גיבוי למקרה חרום, כדאי לחשוב על הלוואה לטווח קצר וליהנות מריבית נמוכה יותר. במקרה של תקלה ניתן להסתמך על חסכונות אלה כגיבוי מבלי להגיע למצב שלא עומדים בהחזרים.

אם אין לכם חסכונות שניתן לבנות עליהם בעתיד או חסכונות שיתכן שישמשו אתכם לצרכים אחרים, מומלץ ללכת על הלוואה לטווח ארוך עם מסלול שמרני וריבית קבועה.

לסיכום – משכנתא נלקחת להרבה שנים. לפני שאתם לוקחים משכנתא ולאיזה תקופה, תהיו בטוחים ששקלתם את ההיבטים, ניתחתם את הסיכונים, הערכתם שאתם מסוגלים לעמוד בה מבלי להיכנס לאי יכולת החזר תשלומים ושאתם מסוגלים לעמוד בה ובהחזרים של המשכנתא לאורך השנים, לאורך הרבה שנים.


מה ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה? והמלצה בסוף!

בשנים האחרונות ניתן לראות בתחום המקרקעין בישראל  עסקאות נדל"ן מגוונות ובעלות אופי משפטי שונה ומגוון, ולכן מומלץ, לפני ביצוע עסקת מכר בפועל, לוודא שאנשי המקצוע הנוגעים בדבר יבחנו את העסקה באופן יסודי, מקצועי  ואחראי. מומלץ לבעל נכס כי בטרם יציע את נכסו למכירה, שלא לומר בטרם יתקשר בעסקת מכר מקרקעין או זיכרון דברים, רצוי שיקבל מאנשי מקצוע מתאימים - לדוגמא: עו"ד, ובמקרים אחרים גם אדריכל, מהנדס, שמאי מקרקעין, מתווך במקרקעין ואנשי מקצוע רלוונטיים אחרים - תמונת מצב אשר תשקף נאמנה את גובה המיסים ו/או ההיטלים, אשר יחולו על העסקה, אם בכלל, ואשר תהיה להם השפעה ישירה על ההחלטה אם למכור או לא למכור ומזה ייגזר גובה המחיר הנדרש בגין הנכס שיוצע למכירה. יתכן שההחלטה האם למכור או האם לאו תשתנה בהתאם לגובה המס ו/או ההיטל שיחול על המוכר. מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?  הסבר על מס שבח: על מוכר נכס חלה חובה לשלם מס שבח על כל מכירת מקרקעין. מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס (צמוד) לבין מחיר מכירתו ביום המכירה (ביום המכירה בהווה) כאשר למוכר מותר לנכות מהשבח הוצאות שהוציא על הנכס כמו אם השביח את הנכס, שיפוצים, תוספת בנייה וכו' (להמציא קבלות), מס רכישה תשלומים לעו"ד ולמתווך והוצאות אחרות מוכרות שניתן להוכיח. יש מקרים שחל פטור מתשלום מס שבח – לדוגמא: פטור אחת לארבע שנים, פטור לדירה יחידה. יש פטורים נוספים כמו: פטור חד פעמי במכירת שתי דירות, פעם אחת בחיים, מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו, עפ"י תנאים המפורטים בחוק. ויש תקנה חדשה: בתחילת שנת 2011 הותקנה תקנה חדשה לזמן מוגבל, שמאפשרת למוכר למכור דירה שנייה, גם אם מכר דירה ארבע שנים אחורה, וזאת על מנת לעודד בעלי שתי דירות או בעלי מס' רב של דירות למכור דירה נוספת. הפטור ממס השבח במכירת דירה שנייה הינו על כ – 2 מליון ₪ ראשונים בקירוב. המדינה מפרסמת טבלאות רלוונטיות המגדירות עד איזה סכום חל פטור. בכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עו"ד על התנאים של כל פטור המפורט לעיל. הסבר על היטל השבחה: מאחורי הטלת היטל ההשבחה עומד הרציונל שבעל הקרקע אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שלטונית, כתוצאה מפעולת הרשות המקומית, ישתף את הציבור ברווחיו, דרך הוועדה המקומית, דרך הרשות המקומית. היטל השבחה מטילה רשות מקומית ( מועצה אזורית, עייריה וכו' = הרשות המקומית ) על בעל נכס מקרקעין כתוצאה מפעולת הרשות המקומית. מקובל שגובה היטל ההשבחה הינו מחצית מעליית ערך הנכס. על בעל נכס מקרקעין, או על חוכר מקרקעין מוטל היטל השבחה אם: הרשות המקומית אישרה תוכנית בניין עיר משביחה, שחלה על המקרקעין הרלוונטיים. הרשות נתנה אישור לשימוש חורג במקרקעין. הרשות אישרה הקלה כזו או אחרת לגבי השימוש בנכס. היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית. מומלץ לבדוק את חבות היטל ההשבחה לפני שחותמים על הסכם מכר. הנה כי כן ראינו את ההבדל בין מס שבח שמשולם למדינה לבין היטל ההשבחה שמשולם לרשות המקומית. בשני המקרים כדאי ורצוי לבדוק את החבות במס ובהיטל וזאת טרם נקיטת אקט מכירה בפועל. הערה: מאמר זה נכתב עפ"י ניסיוני ומיטב ידיעתי המקצועית ואין במאמר זה משום תחליף לייעוץ מקצועי והאמור במאמר זה הינו מידע ראשוני וכללי להמחשה. מומלץ להיוועץ עם עורך דין ו/או אנשי מקצוע מתאימים אחרים העוסקים בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.



תמ"א 38 - "תמ"א 38 בבנין בן 60 שנה משול לניסיון להפוך בת 80 לבר רפאלי"

תמ"א 38 נוצרה בשנים האחרונות בשל החשש שאם תתרחש רעידת אדמה גדולה במיוחד יקרסו מבנים רבים, במיוחד אלה שהוקמו לפני שנות ה – 80, מבנים שאינם עומדים בתקני עמידות בפני רעידות אדמה. אנשי מקצוע בתחום מביעים ביקורת על מימוש פרויקטים לפי תמ"א 38 מכיוון שהתוכנית מתייחסת למשל, כמו לבית "באוהאוס" שהוקם לפני 70 שנה כאל שיכון שהוקם לפני 30 שנה, וזאת מבלי להביא בחשבון את אופי המבנים, ובעיקר את גילם. אנשי מקצוע בתחום טענו ש..."תמ"א 38 בבנין בן 60 שנה משול לניסיון להפוך בת 80 לבר רפאלי"....עוד הוסיפו המומחים שאלה שניסחו את התקן לא הביאו בחשבון את עקרון המידתיות אך גם לא קיבלו הנחיה מגורם מוסמך לקחת זאת בחשבון. התקינה חייבת להתחשב בסוגי המבנים ובגילם ומידת העמידות צריכה להיות מותאמת להם. התקן הישראלי לחיזוק מבנים אינו מקצועי דיו ודורש התעמקות מחדש ותקינה מחדש. צריך לזכור שהמטרה של תוכנית תמ"א 38 היא הנדסית – לחזק בנין מפני רעידות אדמה ולא לגזור רווחים על חשבון החיזוק. זה בסדר גמור לגזור רווחים, זה לגיטימי, זה טוב לנו המתווכים, זה תורם גם למטרות של בעלי הנכסים, אך מומלץ לבעלי הנכסים לזכור את המטרה העיקרית. מטבעם של דברים יזמים / קבלנים מדברים ישר על התוספת שיקבלו בבנין ועל הרווחים שלהם ותפקידם של בעלי הנכסים, כבעלי דירות בבנין, להשגיח שחיזוק המבנה יעשה כמו שצריך כי זו בעצם עיקרה של תוכנית תמ"א 38.



לא כדאי להפר הסכם בלעדיות! 

בית המשפט השלום בירושלים פסק למתווך מקרקעין "פיצוי מוסכם",..." בגין הפרת הסכם בלעדיות, וזאת בצד"... (בנוסף) ..."דמי התיווך להם הוא זכאי"

מתווך במקרקעין תבע מוכר שבתקופת הבלעדיות מכר את דירתו מבלי ליידע ולשתף אותו בעסקה למרות שהתחייב לכך בהזמנת תיווך מפורטת. המוכר עשה דין לעצמו ובחר לעקוף את המתווך ולהפר בכך את ההסכם. אילו המוכר היה משלם את המוטל עליו כמתחייב בהסכם הבלעדיות שנחתם ע"י המוכר לטובת המתווך, עלות דמי התיווך שהיה משלם המוכר למתווך עבור עבודה שנעשתה עבורו בפועל היו עומדים על סך 36,820 ₪ בלבד וזאת במקום הוצאות כוללות בסך 51,500 ₪ שעלה לו בסופו של דבר לאחר הדיון המשפטי. בית המשפט קבע: "במקום שבו צדדים להסכם מסכימים על הוראה של פיצוי מוסכם, אשר ישולם במקרה של הפרת הסכם, אין חשיבות רבה לשאלה מה היה ההיגיון שעמד בבסיסה של אותה הוראה...במקרה הנדון, לא יכולה להיות מחלוקת שהנתבעים הפרו את ההסכם, ומכיוון שכך, הרי שעליהם לשאת בפיצוי המוסכם...לפי ההסכם, התובע זכאי לקבל את דמי התיווך בשל עצם העובדה שנקשרה עסקה למכירת הדירה בתקופת הבלעדיות. לפי ההסכם, לפיצוי המוסכם זכאי התובע בשל הפרת הסכם התיווך על ידי הנתבעים". איך תפח הסכום לסך 51,500 ₪ שנאלץ המוכר לשלם? כפי שיפורט להלן, עו"ד של המוכר חיפש תירוצים טכניים ולא מוצדקים כדי להתחמק מהמחויבות של המוכר לתשלום דמי תיווך שהתחייב עליהם וכל זאת "על גבו" של לקוחו, מבלי שישלם על כך מחיר בעצמו. מהמסמכים שהוגשו בדיון המשפטי ע"י בא כוח המוכר, עם סעיפים שמשאירים לעו"ד את האפשרות "להתפיח" את שכר הטרחה שלו, הן באמצעות מס' הדיונים, הגשת תצהירים, טיעונים, הוצאות נלוות כאלה או אחרים וכו' והן כמו במשפט מתוך הסכם הייצוג ..."כפוף לשיקול דעתו של עורך הדין".... עולה שהמוכר חתם על הסכם ייצוג מודולארי ויקר עם עורך דינו שהגיע "רק" ל – 14.500 ₪ ושעשוי היה להגיע להרבה יותר אילו נמשכו הדיונים זמן ארוך יותר. מכיוון שהמוכר הפר את ההסכם פסק בית המשפט, בתום דיונים קצרים יחסית שארכו כשנה, שעל המוכר לשלם למתווך גם דמי תיווך, גם פיצוי, גם הוצאות עו"ד של התובע וגם השית עליו קנס ובסה"כ עם שכ"ט לעורך דינו הגיע הסכום ל – 51,500 ₪. מזל שהדיונים בבית המשפט הסתיימו בתוך כשנה ומזלו של המוכר שלא היו ישיבות רגילות רבות ו/או ישיבות הוכחות אחרות וכו', אחרת "התענוג" היה יכול לעלות למוכר עוד ממון רב. כמו כן, בית המשפט מתח ביקורת על עורך דינו של המוכר בכך ש..."למרות שהשאלה היחידה שהייתה שנויה במחלוקת הייתה מצומצמת ומוגדרת והגם שהעובדות הרלוונטיות פשוטות, מחזיקים סיכומי התובע תשעה עמודים, ואילו"..., לעומת זאת, ..."סיכומי הנתבעים מחזיקים לא פחות מתשעה-עשר עמודים...שכוללים טענות כמו גודלן הקטן של האותיות בהסכם, שבהסכם יש תנאי מקפח"..., שההסכם לא תקין, שביטל את הבלעדיות ( רק "שכח" להודיע על כך ) ..."ועוד כיוצא באלו טענות מטענות שונות ויש בכך משום אובדן חוש מידה". הנה כי כן, יתכן שהמוכר קיבל לכאורה ייעוץ משפטי לא נכון, יתכן שהמוכר, בגלל ייעוץ משפטי שגוי לכאורה נכנס להרפתקה מיותרת (בית המשפט מתח כאמור ביקורת על טיעוניו של עו"ד של המוכר בסיכומים שהגיש). המוכר, לדעתי המקצועית, אמור היה לקבל מעורך דינו ייעוץ משפטי אחראי שאמור היה לבחון את התחייבויותיו של המוכר מול המתווך, ייעוץ שהיה גורם למוכר, אולי, לכבד את התחייבויותיו מול המתווך, ובמקרה כזה יתכן שלא היה נכנס להרפתקה שלא הייתה מחויבת המציאות, ואולי היה עולה לו הרבה פחות. האם המוכר נכנס להרפתקה בגלל הייעוץ של עורך דינו? האם עורך הדין הבטיח הבטחות שלא עמד בהן ובאותה נשימה ערך הסכם ייצוג יקר עם המוכר? שאלה. על כן, כמתווך במקרקעין מקצועי ומנוסה אמליץ במלוא הצניעות לעורכי הדין: להיות צנועים, מקצועיים, שיתנו ייעוץ משפטי אחראי ונכון, שיזהרו מהמלצות שיעלו ביוקר ללקוחותיהם, ואם הם כבר נותנים עצות, שיתבררו בדיעבד כשגויות, ושיעלו ביוקר ללקוחותיהם, לפחות שיהיו הגונים מולם וששכר הטרחה שיגבו מהם בסופו של דבר יהיה הוגן וייקח בחשבון את טעויותיהם.


כדאי להגיע לבית המשפט רק כשהמתווך ממוסמך טוב. בדרך כלל רוב הלקוחות, 98% מהלקוחות, נאמנים, מרוצים, הגונים והוגנים ומשלמים למתווך כמו שהתחייבו, שכר הוגן עבור עבודה מקצועית שהמתווך עשה, אבל תמיד יש כאלה שינסו להתחמק ואת אלה, 2 האחוזים שמתחמקים, צריך לקחת לבית המשפט כשהמתווך צודק

 כשיש מתווך ממוסמך טוב, בית המשפט משתכנע. מציע לא ללכת לתביעות קטנות אלא לבית משפט רגיל עם עו"ד ולנהל תיק עד הסוף.

 אל תלכו לתביעות קטנות. לכו ממוסמכים טוב רק עם עו"ד ואל תתפשרו אם אין הכרח, תחתרו לפס"ד, תחתרו לקביעת הלכות. הלכות בתחום יעזרו לנו לנצח בעתיד לקוחות שנהנים מעבודתנו ומנסים להתחמק כשצריכים לשלם, לקוחות שמיתממים ואומרים שהעו"ד שלהם אמר שהם לא חייבים לשלם או שיפנו את המתווך אליו ו"הוא כבר ינפנף אותו". אני אוהב להתמודד עם עורכי דין כאלה. כבר יצא לי להביס עורכי דין כאלה. כבר יצא לי לראות שבית המשפט פסק לי גם דמי תיווך, גם פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם, גם נפסקו הוצאות משפטיות לעורך דין שלי וגם העו"ד החוכמולוג, בחוצפתו, גבה מהמתחמק, מזה שלא רצה לשלם דמי תיווך, שכ"ט עו"ד מנופחים, למרות שהפסיד. אני "מת" על עורכי דין שחושבים שהשמש זורחת להם מה...

 נהיה ממוסמכים, נהיה עם הוכחות טובות, ננצל את השיחה הראשונה האפשרית עם הלקוח המתחמק, כשעוד היחסים טובים, נדובב אותו ונדאג לתעד את הדיבוב. יש לנו צ'נס אחד לעשות זאת לפני שכבר לא יענה לנו או יפנה אותנו לעו"ד שלו. 

 נלמד גם עו"ד מתחכמים שזה יעלה להם ביוקר, ויותר גרוע, יעלה ללקוחות שלהם ביוקר אם ינסו לרמות, לעקוף מתווך, להתחמק מתשלום מוצדק. כן, גם נפרסם זאת ברבים...שיראו שבגללם הלקוח שלהם נכנס להרפתקאה מיותרת וזה רק כי לא היה הגון מול המתווך שעזר לו למכור/לקנות.

 העבודה שלנו לא הפקר! נהנו ממקצועיותנו, קיבלו את שירותינו, קיבלו עצות שעזרו להם להתפקס, ללמוד מה המחיר הראוי למכור/לקנות, שישלמו תיווך, בלי התחכמויות. קיבלו שירותי תיווך, מכרו בזכותנו, חתומים על מסמכים המחייבים אותם לשלם, זה חוזה וחוזה צריך לקיים, בדיוק כמו שהמתווך מקיים - מפרסם, משת"פ, עורך בית פתוח, מביא לקוחות, לעיתים עשרות לקוחות, נותן עצות מקצועיות מאיזה מיסים כדאי להיזהר, ולבדוק לפני - וכל הנ"ל עוזר למוכר להתפקס על המחיר הנכון. 

 זו, עבודת המתווך, עבודה קשה שבצידה צריך לבוא תשלום כמסוכם ושלא ימכרו לכם ש..."חתמנו בהיסח הדעת"..."לא ידעתי מה זה בלעדיות"...כמו שאמר קונה היום למתווכת שהתייעצה איתי, כשבהסכם יש תיקונים שמראים ניהול מו"מ על כמה וכמה סעיפים או ..."לא הבנו על מה חתמנו"...או ..."העו"ד שלי אמר שאני לא חייב לשלם ואמר לי להפנות אותך אליי"...או ..."חתמתי בחושך על פח אשפה ולא ראיתי על מה אני חותם"...מי לא נתקל באנשים חסרי תום לב שניסו להתחמק מתשלום לאחר שקיבלו את שירותי התיווך של המתווך.

 יש פס"ד שאומר בערך כך:..."גם עיוור אם חתם על הסכם, לא יוכל לבוא בטענה שלא ידע כי לא ראה על מה חתם"...אף אחד לא לוקח את היד של החותם בכוח ומחתים אותו בלי רצונו. כשחותם מי שחותם למתווך, הוא עושה זאת כי ברור לו שלמתווך יש משהו שהוא מאוד מעונין בו, בין אם זו דירה אטרקטיבית או שכירת מקצועיותו של המתווך כדי שימכור לו הכי טוב שאפשר. אנשים חותמים מרצונם ולכן שישלמו בלי התחכמויות.

 כדי שלא יווצר הרושם כאילו אלה בעיות שכיחות ויום יומיות, אבהיר הבהרה חשובה: בדרך כלל רוב הלקוחות, 98% מהלקוחות, נאמנים, מרוצים, הגונים והוגנים ומשלמים למתווך כמו שהתחייבו, אבל תמיד יש כאלה שינסו להתחמק ואת אלה, 2 האחוזים שמתחמקים, צריך ללמד שלא כדאי להם וככל שיהיו לנו הלכות בבתי המשפט, נוכל להסתמך עליהם בעתיד כשנצטרך., נוכל להראות למתחמקים תוצאות וזה עשוי אפילו למנוע מהם מלהתחמק, זה עוזר, אני יודע כי השתמשתי בזה מול מתחמקים.

 לסיום אני חוזר שוב, כשיש מתווך ממוסמך טוב, בית המשפט משתכנע. אל תלכו לתביעות קטנות. לכו ממוסמכים טוב רק עם עו"ד ואל תתפשרו אם אין הכרח, תחתרו לפס"ד, תחתרו לקביעת הלכות.
כמה יקבל מתווך שדירה נמכרה מאחורי גבו-קישור לכתבה


חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook


נכתב ע"י משה בן הרוש והועלה לאתר בדף זה בתאריך 22.7.2011
http://evenpinajerusalem.blogspot.com/ היכנסו ל – בלוג או לאתר http://www.even-pina.info/


היכנסו 





הירשם ל- רשומות (Atom)