הקדמה לחוק המתווכים ולתקנות המתווכים
חוק המתווכים במקרקעין נחקק בכנסת ישראל בשנת 1996 ובשנת 2004 הוכנסו לחוק עדכונים ותיקונים
תחילתן של תקנות המתווכים במקרקעין הותקנו ע"י שר המשפטים בשנת 1997 ובשנת 2004 הוכנסו לתקנות עדכונים - התקנות - מעין פירוט הפעולות שמחויב בהן המתווך מול הלקוח / מזמין שירותי תיווך
לנוחיותכם -
חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן
משה בן הרוש ב- Facebook
היכנסו לתקנון לשכת המתווכים, ירושלים - ללשכת המתווכים ועדת אתיקה מקצועית
היכנסו ל
תקנון שיר"ן - שיר"ן מאגד מעל 100 משרדי תיווך בירושלים המשתפים פעולה ומבצעים עסקאות בשת"פ
היכנסו ל
בלוג של אבן פינה,
למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק - קבלו טיפים
למוכרים, לקונים, לוקחי משכנתא, עוד על משכנתא, מתווכים, תמ"א 38, מאמרים, מס שבח והיטל השבחה - חשוב לדעת - נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש
להלן-
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (נוסח חלקי)
פ1. בחוק זה — "תיווך במקרקעין" — הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;
"מקרקעין" — כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969; "זכות במקרקעין" — כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב–1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג–1963;
"לקוח" — צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו; "השר" — שר המשפטים; "הרשם" — מי שנתמנה כאמור בסעיף 3.
8. (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
(ב)* מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן — בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה – (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).
(ב1)* ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה: (1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה; (2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה. (ב2)* תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).
(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" – חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד. (ד)* השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות.
10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.
11. מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.
14**. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
להלן -
תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז - 1997
בתוקף סמכותי לפי סעיף 6 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996- (להלן - החוק), לאחר התייעצות עם הרשם ועם הועדה המייעצת לפי סעיף 4 לחוק (להלן - הועדה), ולענין פרק ג' - באישור שר האוצר לפי סעיף 39ב לחוק יסודות התקציב, התשמ"ה1985-, ולפי סעיפים 18 ו19- לחוק, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:
פרק א': כללי
1. הגדרות
בתקנות אלה -
"בחינה" - בחינה לקראת קבלת רשיון;
"מפקח" - מי שמשגיח, מטעם הרשם, על הסדר במהלך הבחינה;
"רשיון" - רשיון תיווך במקרקעין לפי החוק.
פרק ב': סדרי הבחינה
2. נוהל הבחינה
(א) הבחינה תהיה בכתב, בשפה העברית או בשפה אחרת שאישר הרשם, לנבחן מסוים.
(ב) על אף האמור בתקנת משנה (א) רשאי הרשם, לאחר התייעצות עם הועדה, לאפשר לנבחן מסוים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להיבחן בעל-פה בידי צוות בוחנים שתקבע הועדה.
(ג) שאלון הבחינה ייערך בשיטת רב-ברירה.
(ד) משך הבחינה יהיה 90 דקות, זולת אם אישר הרשם לנבחן מסוים, מטעמים שיירשמו, זמן ארוך יותר.
3. קביעת מועד הבחינה וארגונה
הרשם -
(1) יקבע את מועד כל בחינה ומקום עריכתה ויפרסם הודעה על כך ברשומות ובשני עיתונים יומיים לפחות;
(2) ידאג לסידורים הארגוניים הכרוכים בעריכת הבחינה, ויהיה נוכח, הוא או נציגו במהלכה;
(3) ישלח לנבחנים את תוצאות הבחינה.
4. סדרי בחינה
הרשם, לאחר התייעצות עם הועדה -
(1) יקבע בוחנים לכתיבת שאלון הבחינה;
(2) יקבע בודק לבחינה;
(3) יכין את שאלון הבחינה;
(4) יקבע אם ובאילו ספרים רשאי נבחן להשתמש בשעת הבחינה;
(5) יעריך את תוצאות הבחינה לרבות בעקבות ערר לפי תקנה 9.
5. הגשת בקשה
(א) המבקש לגשת לבחינה יגיש על כך לרשם בקשה בכתב, לפי טופס 1 שבתוספת; הבקשה תוגש 30 ימים לפחות לפני מועד הבחינה שפורסם לפי תקנה 3(1).
(ב) לבקשה להיבחן יצורף העתק קבלה על תשלום אגרת הבחינה כאמור בתקנה 12(א)(1).
6. משמעת
(א) נבחן רשאי, בשעת הבחינה, להשתמש במילון או במילונית אלקטרונית או בחומר אחר שאישר הרשם.
(ב) נבחן שיש ברשותו בזמן הבחינה רשומה, ספר או כתב אחר שלא הותר השימוש בהם לפי תקנת משנה (א), או שנמצא עוזר או מפריע לנבחן אחר, רשאי הרשם או נציגו, לאחר שהמפקח הסב תשומת לבו לדבר, להפסיק בחינתו, להוציאו מחדר הבחינה, ולא ייקבע ציון לנבחן זה.
7. תוצאות הבחינה
(א) תוצאות הבחינה יצוינו בנקודות שמ0- עד 100.
(ב) נבחן שקיבל בבחינה 60 נקודות לפחות, עבר את הבחינה.
8. הודעה על תוצאות הבחינה
(א) הרשם יודיע לנבחן, תוך 30 ימים מיום הבחינה, את תוצאות בחינתו כפי שקבעה ועדת הבחינה; הודעה כאמור תישלח בדואר רשום לפי המען שמסר הנבחן בעת הגשת הבקשה.
(ב) תוקפן של תוצאות הבחינה יפה ל5- שנים בלבד; לא קיבל נבחן רשיון תוך התקופה האמורה, יצטרך לשוב ולהיבחן.
9. ערר
(א) נבחן שנכשל בבחינה רשאי לערור, בכתב מנומק, על ציון הבחינה שקיבל, תוך 30 ימים מיום שנשלחה לו הודעת הרשם לפי תקנה 8.
(ב) לבדיקה חוזרת של הבחינה נושא הערר יקבע הרשם צוות בוחנים שאת
תוצאות בדיקתו ימסור לרשם.
(ג) הרשם ימסור לעורר את תוצאות הערר בדרך האמורה בתקנה 8.
10. פטור מבחינה
(א) בקשה לפטור מבחינה לפי הוראות סעיף 20(ב) לחוק תוגש לרשם לפי טופס 2 שבתוספת, בלווית מסמכים להוכחת גיל המבקש או השכלתו האקדמית, לפי הענין, וכן להוכחת עיסוקו בתיווך במקרקעין בשלוש השנים שהסתיימו ביום כ"ב באדר ב' התשנ"ז (31 במרס 1997).
(ב) להוכחת העיסוק במקרקעין כאמור בתקנת משנה (א) יצרף מגיש הבקשה לפטור גם אישורים מאת רשויות המס על עיסוקו כמתווך במקרקעין, להנחת דעתו של הרשם.
פרק ג': רשיון ואגרות
11. מתן רשיון ופרסום
(א) המבקש רשיון יגיש לרשם בקשה בכתב על כך שצורפו לה תצהיר לפי טופס 3 שבתוספת וכן תצלום הדף הראשון בתעודת הזהות או בדרכון שלו.
(ב) לשם מתן הרשיון יבדוק הרשם כי נתקיימו במבקש התנאים לקבלת רשיון לפי סעיף 5(א) לחוק.
(ג) הרשם יפרסם בהודעה ברשומות את שמות מקבלי הרשיון ומספרי הזיהוי שלהם וכן שמות ומספרי זיהוי של מי שרשיונם הותלה או נשלל.
12. אגרות (תיקון: תשנ"ח, תשנ"ט, תש"ס, תשס"א, תשס"ג2, תשס"ו)
(א) אלה האגרות שישולמו:
בשקלים חדשים
בעד -
(1) בחינה - ראשונה או חוזרת 410
(2) אגרה חד-פעמית בעד רישיון ורישום בפנקס 810
(3) אגרה שנתית לחידוש רישיון 400
(ב) הסכומים הנקובים בתקנת משנה (א) יהיו צמודים למדד וישתנו ב1- בינואר של כל שנה (להלן - יום השינוי), לפי שיעור עליית המדד החדש לעומת המדד היסודי.
(ג) סכום שהשתנה כאמור בתקנת משנה (ב), יעוגל לשקל החדש השלם הקרוב וסכום של מחצית השקל החדש יעוגל כלפי מעלה.
(ד) בתקנה זו -
"המדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
"המדד החדש" - המדד שפורסם בחודש שלפני החודש שקדם ליום השינוי;
"המדד היסודי" - המדד שהיה המדד החדש לענין יום השינוי הקודם.
(ה) המנהל הכללי של משרד המשפטים יפרסם בהודעה ברשומות את נוסח תקנת משנה (א) כפי שהשתנה עקב האמור בתקנות משנה (ב) ו-(ג).
13. אגרה שנתית (תיקון: תש"ס, תשס"ג2)
(א) האגרה השנתית כאמור בתקנה 12(א)(3), תשולם לא יאוחר מ31- במרס של השנה.
(ב) לא שולמה האגרה השנתית במועד כאמור בתקנת משנה (א), יחולו הוראות סעיף 18(ב) לחוק.
(ג) מקבל רישיון לראשונה פטור מתשלום אגרה שנתית בשנה שבה ניתן הרישיון.
להלן -
תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004
בתוקף סמכותי לפי סעיף 9(ד) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - החוק), ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:
פעולות שיווק 1.(א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:
(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;
(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים בישוב בו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.
(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
(ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו ביחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.
תחילה 2. תחילתן של תקנות אלה ביום תחילתו של חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4), התשס"ד- 2004 (להלן – יום התחילה).
תחולה 3. תקנות אלה יחולו על עסקאות תיווך שנכרתו לאחר יום התחילה.
(ט"ז חשון, תשס"ה; 31 אוקטובר, 2004)
(חמ 3-3420)
