מאמר ב 23.12.2011 TheMarker שוק הנדל"ן הירושלמי: כל המידע, המחירים, התשואות והמגמות
היכנסו לקישור ותקראו את המאמר מ -TheMarker. אח"כ-
להלן דעה מקצועית - תגובת משה בן הרוש למאמר ב TheMarker 23.12.11
מיולי 2011 עד היום יש מעין מצב של "ישיבה על הגדר" בשוק הנדל"ן. התבצעו פחות עסקאות מאשתקד. בעקבות כך, מוכרים שחייבים למכור מורידים מחירים ומוכרים שלא חייבים למכור מקפיאים את המכירה או בעצם לא מוכרים כי לא משלמים להם את מה שהם מצפים לקבל. לכן יש פחות עסקאות, דבר היוצר לכאורה תחושה של שוק חלש. זה הזמן לנצל את המצב ולרכוש נכס כששוק הנדל"ן בירידה.
גם קבלנים שרואים את התמונה מעדיפים בשלב הזה, בשל המצב החלש יחסית, להיפטר ממלאי הדירות שלהם, גם באמצעות הורדת מחירים, לכן יש ירידת מחירים אצל הקבלנים וכדאי לנצל זאת. אל תדאגו לקבלנים, כשהשוק יתייצב או המחירים יעלו, גם הם יעלו מחירים ללא מצמוץ.
לדעתי המקצועית אנו, הישראלים, פחות תמימים, יותר זהירים מכלכלות אחרות שהייתה בהן קריסה של שוק הנדל"ן, למשל שונים מארה"ב ששוק הנדל"ן קרס שם. לכן לדעתי המקצועית העניין זמני והמחירים יתייצבו ואפילו יעלו. אף אחד לא יכול לדעת, להעריך במדויק מתי זה יקרה.
למה הייתה קריסה בשוק הנדל"ן בארה"ב ולמה לדעתי המקצועית המצב שונה כאן בישראל?
בארה"ב הבנקים נתנו משכנתאות של 100% ולעיתים יותר, לרכישת נכס וגם יותר מנכס אחד והבטוחה הייתה הנכס שנרכש.
ההיצע בארה"ב היה כ"כ גדול עד שההיצע היה גדול מהביקוש, פשוט היו יותר נכסים ופחות שוכרים והמחירים החלו לרדת. כשהחלה הקריסה רוכשים שרכשו נכסים כי "היה כדאי", כי "הבנק נתן כסף בקלות", כי "כולם קונים אז למה לא אנחנו", כי לא היו אחראים, כי היו תמימים, נאיביים, לא עמדו בהחזר, הסתבכו בחובות ונוצרה תופעה של נטישת נכסים כי לא עמדו בהחזרים וגם אם היו מצליחים למכור לא היו מסוגלים לכסות את החוב בבנק כי לא היו מקבלים על הנכס את ה - 100% שקיבלו מהבנק.
הבנקים שרצו להציל את מה שאפשר בעקבות הקריסה, פעלו למימוש הבטוחות שניתנו להם, למימוש הנכסים, נאלצו להסתפק ב – 50 עד 60% מערך הנכס כי המחירים קרסו. כזכור בנקים נתנו מימון של 100% ולעיתים יותר והסתפקו בהחזר של 50 עד 60%, באמצעות מימוש הבטוחה, כי הרוכשים נטשו והשאירו להם את הנכסים שמחירם קרס. לכן הייתה הנפילה הגדולה.
היו בנקים שקרסו והיו שכמעט קרסו ומי שנפגע הכי הרבה, מלבד הרוכשים, היו הבנקים שהתנהלו בחוסר מקצועיות, בתמימות ובהפקרות.
האמריקאים, למרות שהם בני עוד מעט 240 שנה, עדיין תמימים, לפחות היו, לרבות המערכת הבנקאית שלהם, לפחות עד הנפילה הגדולה.
אנו, הישראלים, לעומת ארה"ב רק בני 63, ואנו, הישראלי הממוצע, שבעי אכזבות, נפילות, הן במניות, הן באגרות חוב והן בשוק הנדל"ן, חברות בניה קרסו, רוכשים הפסידו את ביתם ואת כספם – בשנות השמונים והתשעים וגם אח"כ. לכן, כיום, לאור העבר, אנו הרבה יותר יציבים, יותר קשוחים, פחות נאיביים, פחות פראיירים, יש בנו יותר סוחרים, אנו יותר זהירים, חשדנים, לא אוהבים להיות פראיירים ולכן נפילה בשוק הנדל"ן כמו שקרתה בארה"ב סביר להניח שלא תקרה כאן.
הבנקים אצלנו יותר מפוקחים, יותר זהירים, יותר יציבים, יותר אחראיים ודואגים להבטיח את עצמם בדרכים שונות ונותנים בדרך כלל משכנתאות שלא יעלו על גובה של כ – 60% מערך הנכס וגם אז חוקרים ומבררים את יכולת ההחזר של הלווה ודואגים לבטוחות נוספות אם יש צורך. נהוג לאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה לא יעלה על כשליש מההכנסה של הלווה, בין אם זה לווה יחיד ובין אם מדובר בזוג שמהווה יחידת לווים אחת.
ניתן לקבל בארץ הלוואות בגובה 80 אפילו 100% דרך EMI עם הזהירות המתאימה, עם בטוחות מתאימות ועם ביטוח הלוואה מתאים.
כאן בישראל, לאור לקחי העבר, כשרוכשים דירה מקבלן מקבלים בטוחות, מקבלים ערבות בנקאית. לכן הסיכון הוא סביר. לכן פחות סביר שתהיה נפילה / קריסה של הנדל"ן בדומה לארה"ב.
עפ"י חוק המכר, קבלן שבונה ומוכר נכסים חייב להיות מלווה בבנק מתחילת התהליך ( ליווי בנקאי ), מתחילת התהליך של רכישת הקרקע, שיווק הדירות, דרך קבלת תשלומים מהרוכשים ועד מסירת הנכס לרוכש ורישומו על שמו.
מדי פעם נוצרים אצלנו מצבי "בועה" שלדברי "מומחים" אינם משקפים את הערך האמיתי של הדירות. נשאלת השאלה למה יש אצלנו, הישראלים, מצבי בועה לעיתים?
אנו, הישראלי הממוצע, לעיתים נוהג כעדר. כשיש שמועה על נפילת מחירים נכנסים למערבולת זמנית.
מוכרים שלא חייבים למכור פשוט לא מוכרים, מוכרים שחייבים למכור מורידים מחירים וקבלנית משתדלים להיפטר ממלאי הדירות עד יעבור זעם, כדי לא לממן את הריביות שהם משלמים לבנקים. לכן גם הם מורידים מחירים. לכן, יש ירידת מחירים וזה הזמן לנצל זאת, זה הזמן לרכוש דירות.
גם הקונה הישראלי הממוצע מפחד לרכוש נכס ושיתברר לו לאחר זמן שאם היה ממתין היה יכול לרכוש בפחות. לכן הוא משתהה כרגע מלרכוש דירה כי אולי המחיר עוד ירד והדבר האחרון שהישראלי רוצה הוא לספר שקנה ביוקר ושהמחיר נפל ולהרגיש שיצא פראייר. לכן גם הקונים הנזהרים גורמים להאטה בשוק.
בכלל, הישראלי הממוצע נהפך לסוחר, "כולם" מבינים בנדל"ן ואני חושב שאנו המדינה שיש בה הכי הרבה מתווכים במקרקעין עם רישיון, בלי רישיון, הכי הרבה יזמי נדל"ן, יחסית לגודל האוכלוסייה. זו הערכה אינסטקטיבית שלי ולא ידיעה.
מדי פעם מדברים אצלנו על "בועה" אבל העובדות מצביעות אחרת. המחירים כעקרון תמיד עלו, אם ניקח גרף משנות השמונים להיום, נתעלם מירידות פה ושם, המגמה תמיד הייתה בעלייה. ההשקעה הכי טובה או בין הטובות הייתה בנדל"ן.
מאמצע שנות השמונים ועד היום המחירים עלו בהתמדה פי 8 עד 10 לעומת מה שהיה אז. מלבד הפוגות פה ושם, שינויים קלים כאלה או אחרים באזורים פחות מבוקשים, המחירים כל הזמן בעליה, כך היה וכך ככל הנראה גם יהיה ואתן המחשות, דוגמאות.
לדוגמא: באמצע שנות השמונים, בשכונות כמו גילה, רמות, ארמון הנציב, מעלה אדומים וכו' מכרו דירת 3 חדרים בין 30,000$ ל – 40,000$, וכיום, בשנת 2011 מוכרים באותם אזורים 3 חדרים בין 850,000 ₪ ( כ- 230,000$ ) ל – 1,100,000 ₪ ( כ- 300,000$ ) פי 8 עד 10 יותר משנות השמונים.
עוד דוגמא על בתים פרטיים מתחילת שנות התשעים: בזמן זה מכרו בית פרטי ברמות או בגילה בין 400,000$ ל – 500,000$ וכיום, בשנת 2011 מוכרים באותם אזורים את אותו בית פרטי בין 3,500,000 ₪ ( כ-950,000$ ) ל – 4,500,000 ₪ ( כ-1,200,000$ ) בממוצע.
גם באזורים מרכזיים יותר כמו רחביה וטלביה, מושבה ובקעה, בית הכרם, ארנונה ורמת שרת וכו', פחות או יותר אותו יחס, אפילו הייתי אומר העליות היו גדולות יותר.
אנו, הישראלים, הישראלי הממוצע, נוהג כעדר, שוכח מהר, מתלהב מהר ונבהל מהר. כשכולם רצים לרכוש אנו רוכשים, לכן "הבועה", וכשכולם נרתעים ומפחדים לרכוש, נרתעים וממתינים. רק שלא נצא פראיירים, לכן "העדר".
אנו הישראלים מתלהבים מהר, במקרה כזה רצים לרכוש. נבהלים מהר, מפחדים לקנות בניגוד להיגיון. כשיש ירידת מחירים, ההיגיון אומר שזה הזמן לרכוש.
למשל חברת גינדי באזור השפלה או חברות דומות נוהגות ליצור לכאורה מצגים של מכירות עם לחץ חברתי, לארגן ירידים ולערוך הגרלות והישראלי הממוצע רץ כמו "עדר", עומד בתור, מספר לחברים שיבואו גם, נדחף, לעיתים גם יש תגרות ידיים וכל זאת כי כולם רצים לרכוש במחיר "המציאה" שמציעים לו. רוצים להיות בקבוצה שהצליחה "להגריל" דירה ב"הזדמנות יוצאת הדופן" הזו. לכן, הישראלי הממוצע יגיע עם פנקס הצ'קים כדי לעמוד בהכתבה של חברות הבניה וייתן צ'ק פיקדון של 20, 30 או 50,000 ₪ שעשויים להיות מחולטים, אם נניח לא תסכים לחוזה שיציגו לך. איזה אדם סביר, אחראי, יעשה זאת. רק בתופעה של "עדר" זה יכול להתקיים ולכל תקופה יש את הנאיביים והתמימים התורנים.
אנו הישראלים שוכחים את האבות של הילדים, שהם הבעלים של היום, של חברת גינדי ו/או דומיהם של היום ( חפציבה לאחרונה – שפשטה את הרגל ועברה לכונס נכסים ). שוכחים שהאבות מכרו בעבר נכסים, קרסו והשאירו הרבה רוכשים בלי דירות, בלי כסף ומאוכזבים.
לכן נלמד הלקח בישראל וחוקקו חוקים מתאימים לרבות חוק המכר שמבטיח את כספו של הרוכש באמצעות בנק מלווה את הקבלן ומתן ערבות בנקאית בגין כל תשלום שישלם הרוכש כך שגם אם חברת הבנייה תפשוט את הרגל בית המשפט ימנה כונס נכסים שישלים את התהליך ובמקרה כזה אומנם הרוכש יפגע במידה מסוימת אבל לא יפסיד את כל כספו כי לא היה מבוטח בערבות בנקאית.
צריך גם לזכור שיש מחסור בקרקעות וכל עוד המדינה תהיה "קמצנית" בהקצאת קרקעות לבניה וכל עוד המנהל יהיה "קמצן" בהפשרת קרקעות חקלאיות לבניה המצב לא ישתנה. חזון למועד. עד שזה יקרה הערכתי המקצועית תקפה.
מסקנה: גם אם יש ירידת מחירים, לדעתי המקצועית היא זמנית. אנו כלכלה יציבה, יותר מהאירופיים ומסתבר יותר יציבים כיום, לפחות בשוק הנדל"ן, מהאמריקאים. לא אני ולא מאן דהוא יודע מתי זה ייעצר ולדעתי זה הזמן לנצל את ירידת המחירים כדי לרכוש מציאות. החוכמה לרכוש כשהמחיר למטה וכשהרוב "יושב על הגדר" ולא כשהשוק למעלה ומכונה "בועה" ואז משלמים מחירים מופקעים, כי אין ברירה.
הערה: מאמר זה הינו דעתי המקצועית, ניתן כשירות והאמור במסמך זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד. מומלץ להיוועץ עם עורך דין, ו/או אנשי מקצוע מתאימים אחרים העוסקים בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. כל המתבסס על דעתי זו עושה זאת על אחריותו בלבד.
לנוחיותכם-
הבלוג של אבן פינה, למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק - קבלו טיפים למוכרים, לקונים, ללוקחי משכנתא, עוד על משכנתא, למתווכים, מאמרים, דעה מקצועית על תמ"א 38, מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת, חוק ותקנות המתווכים - * נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש
