תמ"א 38 - ממה צריך להיזהר
מאמר לבעלי נכסים בבנין ששוקלים לחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38 –
תמ"א 38 הינה תוכנית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה
שתמומש ע"י יזמים פרטיים שיקבלו בתמורה זכויות בניה
היכנסו לבלוג של אבן פינה , למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק, - קבלו טיפים למוכרים, לקונים, לוקחי משכנתא, עוד על משכנתא, מתווכים, מאמרים, מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת, חוק ותקנות המתווכים - * נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש
חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב- Facebook
חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב- Facebook
דעה מקצועית *
תמ"א 38 נוצרה בשנים האחרונות בשל החשש שאם תתרחש רעידת אדמה גדולה במיוחד יקרסו מבנים רבים, במיוחד אלה שהוקמו לפני שנות ה – 80, מבנים שאינם עומדים בתקני עמידות בפני רעידות אדמה.
אנשי מקצוע בתחום מביעים ביקורת על מימוש פרויקטים לפי תמ"א 38 מכיוון שהתוכנית מתייחסת למשל, כמו לבית "באוהאוס" שהוקם לפני 70 שנה כאל שיכון שהוקם לפני 30 שנה, וזאת מבלי להביא בחשבון את אופי המבנים, ובעיקר את גילם. המהנדס ישראל בן דור, המייעץ לעירית ת"א, אמר ב – TheMarker בכתבה שפורסמה במאי 2010, ..."אלה שניסחו את התקן לא הביאו בחשבון את עקרון המידתיות אך גם לא קיבלו הנחיה מגורם מוסמך לקחת זאת בחשבון". לפי בן דור ..."התקינה חייבת להתחשב בסוגי המבנים ובגילם ומידת העמידות צריכה להיות מותאמת להם". עוד מוסיף בן דור ..."התקן הישראלי לחיזוק מבנים אינו מקצועי דיו".
על כן, לפני שניגשים להחליט בעניין תמ"א 38, והאפשרות לבנות קומות נוספות במסגרת חיזוק ושדרוג בנין מגורים, להלן כמה שאלות לדיון שכדאי להעלות ולשאול את עצמכם –
גודל הבניין כיום מול הגודל בעתיד לאחר ביצוע חיזוק ותוספת בניה עפ"י תמ"א 38
האם מדובר בבנין מקורי קטן וסולידי יחסית, האם מדובר בבנין גדול או גדול במיוחד.
אם הבניין קטן - לעיתים בנין קטן נשאר אטרקטיבי מכיוון שתוכנן כקטן וזה הקסם שלו ושינוי עשוי לקלקל. לעיתים התכנון של הרחוב נגזר בהתאם לגודל הבניינים. האופי של הרחוב כפי שתוכנן במקור והבניין הקטן מבטיח אוכלוסיה איכותית שמגיעה לשנים מסוימות, ועוברת מבנין קטן זה כשמתחיל להיות להם קטן וצפוף. שינוי לדירות גדולות יותר, בניה של קומות נוספות, "ניפוח" הבנין לצדדים וכו' אולי ישביח במשהו את הנכסים אולם יאבד את האופי המיוחד של הבניין ושל הדירות ועדיין לא בטוח שיחזק את המבנים נגד רעידות אדמה כפי שאפרט בהמשך. כל תוספת בניה שלא תוכננה במקור ע"י האדריכל המתכנן עשויה לכער. כל עוד אין ניסיון בבניינים אחרים דומים אני ממליץ להמתין. עדיף לראות בנינים שכבר ביצעו בהם שינוי במסגרת תמ"א 38, ללמוד מהם, לשאול שאלות את הדיירים, להתעניין באיזה תקלות בלתי צפויות הם נתקלו אם בכלל, איך פתרו את אותן תקלות אם היו כאלה, ולהפיק מהם לקחים. כיום אין הרבה בנינים כאלה שעברו חיזוק ובניה לפי תמ"א 38 ולכן מומלץ לא "לקפוץ בראש" ולא להיות "שפן ניסיונות" של יזמים וקבלנים זריזים. צריך גם לוודא ולבדוק האם תוספת בניה שתתוכנן בעצם כטלאי שיבנה על בנין קיים לא יפיג את הקסם של הבנין, אם קיים קסם כזה בעיניכם. הכל בעיני המתבונן.
אם הבניין גדול או גדול במיוחד – צריך לבדוק עם מהנדס שהינו נטול אינטרס - מהנדס שישכר על ידכם, שלא קשור ליזם שמציע לכם את השינוי – האם, עפ"י התקן הישראלי הנוכחי, ניתן לבצע למבנה חיזוק מתאים בפועל מכיוון שאין הצדקה לבקש שבנין בן 50, 60 או 70 שנה או יותר יהפוך להיות חדש וחזק מבלי להתחשב בגילו וביסודותיו המקוריים. המהנדס ישראל בן דור, המייעץ לעירית ת"א, אמר ב – TheMarker בכתבה שפורסמה במאי 2010, ..."תמ"א 38 בבנין בן 60 שנה משול לניסיון להפוך בת 80 לבר רפאלי".... לפי אותה כתבה, התקן הנוכחי לא מתאים לבצע שינוי בבנין גדול במיוחד ואם לא ישנו את התקן ויביאו בחשבון מידתיות בחיזוק שהיא פונקציה של גיל המבנה והיקף השינוי ביחס למבנה הקיים, הפתרון היחידי של חיזוק מפני רעידות אדמה בבניינים גדולים וישנים יישאר פינוי בינוי – דהיינו, הריסה של המבנים הקיימים ובניה מחדש של מבנים חדשים.
בנוסף, האם אתם רוצים "מפלצת" שאתם יודעים איך אתם נכנסים אליה בתחילת השיפוץ אולם לא בטוח שאתם יודעים איך תצאו ממנה בסיום השיפוץ? צריך להניח הנחת יסוד שגם אם מס' הדיירים בבנין מסכימים בינם לבין עצמם על מתווה השיפוץ בתחילה וגם אם יגיעו להבנות ולהסכם בכתב עם קבלן ו/או יזם, יתכן שבמהלך הבניה "יצוצו" בעיות וחילוקי דעות שאינם ידועים מראש, בעיות ביניכם לבין עצמכם או ביניכם לבין הקבלן/יזם, ובמקרה כזה הבניין כבר עשוי להיות בשלבים של הריסות ויסודות מחדש ותהיו מחויבים בהסכם בניה על כל המשתמע מהסכם כזה. במסגרת שיפוץ יתכן ויהיה צורך לפרק צנרת אינסטלציה, צנרת חשמל, לטפל ביסודות הבנין, לפרוץ קירות, לשנות את חדר המדרגות, לטפל ברכיבים נוספים הדורשים טיפול והבניין עשוי להיות אתר בניה. צריך לקחת בחשבון ש"יצוצו" בעיות. במידה ו"יצוצו" בעיות, תצטרכו להתמודד עימן. במקרה של בעיות ש"יצוצו", ככל שיהיו יותר דיירים, כך יהיו מס' הדעות לגבי הבעיות שיצוצו ובמקרה כזה עשויה להתחיל להיות בעיה – ויכוח על פרשנות ההסכם - ביניכם לבין עצמכם, ביניכם לבין היזם / קבלן, בין חלקכם לבין היזם / קבלן וכו'. הדעות עשויות להיות חלוקות, כי בדרך כלל אין תמימות דעים ויש מטבע הדברים ניגוד אינטרסים בין דייר לדייר. לפעמים מה שטוב לאחד לא טוב לשני וכו'. בדרך כלל הויכוח נסוב אחר פרשנות ההסכם - האם הכוונה הייתה כזו או האם הכוונה הייתה אחרת – וזו הכוונה לשאלתי האם תדעו איך תסתיים "המפלצת" שכשהוצגה לכם במצגת על המחשב נראית מבטיחה. ומה יהיה במציאות? שאלה!
חניות – כל רחוב ובנייניו נבנים כאשר נלקחים בחשבון מס' החניות ברחוב. בדרך כלל החניות עשויות להספיק לדירות הקיימות, אולי קצת חניות מיותרות לאורחים. מטבע הדברים, היזם / קבלן ישאף לכמה שיותר דירות כדי להצדיק את השקעתו, דבר שהוא הגיוני ולגיטימי ביותר, אולם בנין גדול יותר יכניס דיירים נוספים שיכניסו לרחוב הרבה רכבים נוספים. צריך לקחת בחשבון גם עניין זה.
מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים. הן בתוכנית תמ"א 38 והן אם יהיה זה במסגרת פינוי בינוי.
המציאות מצביעה על כך שאם מסתבכים עם יזם שלא עמד בהתחייבויות, או עם קבוצת יזמים שהסתכסכה בינה לבין עצמה (וזה כבר קרה) ההתמודדות איתו או קבוצת יזמים שהסתכסכה ביניהם (יותר גרוע) תהיה סיוט. גם אם יהיה להם, לבעלי הדירות, עו"ד מצוין, וגם אם יכתב חוזה מצוין, וגם אם ינתנו בטחונות מצוינים, וערבויות ביצוע, וגם אם ימונה מפקח מטעם הדיירים, הם יכולים להסתבך ויתכן ולא יהיה להם מושיע, ואם יהיה להם כזה, זה יקרה רק אחרי שיעברו סיוט מתמשך. בית המשפט זה לא מושיע, בית משפט הינו חלק מהסיוט במקרה של הסתבכות של יזם. תהליך של בית המשפט, עורכי דין, מהנדסים, תצהירים, חוות דעת וכל המשתמע שקשור לבית המשפט, הינו תהליך לא נעים ומלחיץ בפני עצמו ויכניס את בעלי הדירות, שלא רגילים להתמודד בשגרה עם מצבים כאלה, לחרדות בגלל התהליך, תהליך שיכול לקחת מספר שנים כי ה"גלגלים" מתגלגלים לאט בבית המשפט.
המאמר לא נגד תמ"א 38 או פינוי בינוי אלא ללכת על פינוי בינוי ותמ"א 38 בתנאי שידעו מראש את הסיכונים שכתבתי במאמר זה. שידעו!
שידעו ויחליטו לאחר שבחנו את הסיכונים. כל כך פשוט וכל כל אלמנטרי. המאמר נכתב עקב הסתבכויות של בעלי דירות בבנינים שנכנסו ל"הרפתקאה" והסתבכו, נתקעו עם אתר בניה, מימשו להם את ה"הריסה", את ה"פינוי" אבל לא השלימו להם את הבינוי. מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים שמסבכים בעלי דירות עקב אי עמידה בהתחייבויות או פשיטת רגל או סכסוכים אחרים.
היזהרו כי כיום יש לכם נכס קיים ובעתיד, אם לא יצליח ה"פרוייקט" כמו שמובטח, אתם עשויים למצוא את עצמכם בלי בית או באתר בניה ובהתרוצצויות בבתי משפט, וזה לפני שלקחנו בחשבון מתחים נפשיים שיתלוו לזה, ויתלוו לזה מתחים, וזה יכול לפרק משפחה כי יתחילו האשמות הדדיות.
היזהרו כי יש הבדל בין לתכנן ולהציג מצגות מרהיבות ו"מבטיחות" לבין להגיע להסכמה עם עשרות או מאות דיירים שיושבים בדירות שלהם. גם ממצגות יפות על מחשב, מרשימות ככל שיהיו, צריך להיזהר. הדיירים שיחתמו עם היזמים ידעו איך הם נכנסים ולא ידעו איך יצאו מכל הסיפור בסופו של דבר, גם אם היזמים יחתמו על החוזים וגם אם יתנו ערבויות ביצוע, וגם אם בעלי הדירות ימנו מפקח מטעמם לליווי ה"פרוייקט". יתכן ו"הפרוייקט" יצליח. המאמר הזה נכתב בגלל השאלה מה יקרה אם לא יצליח או יהיו תקלות בלתי צפויות/ידועות מראש בדרך?
היזהרו כי כבר קרה שדיירי בנינים שהלכו על תמ"א 38 למשל וסגרו עם יזמים, מצאו את עצמם עם בנין שהפך במשך שנים לאתר בניה והיזמים שהסתכסכו שלחו אותם לתבוע בבית המשפט או ללכת לבוררות ולך תריב איתם. קרה גם שדיירים תוך כדי התהליך הסתכסכו אחד עם השני, בינם לבין עצמם או בינם לבין הקבלן/יזם ותקעו את הפרוייקט בתביעות משפטיות. כאמור, יודעים איך נכנסים ולא יודעים איך יצאו.
פורסם למשל שבנין בשפלה וגם בנין ברחוב עין גדי בירושלים התחילו תהליך של הריסה ונשארו כבר שנים, לצערם של בעלי הדירות, עם ההריסה רק "שכחו" להשלים להם את הבינוי. יזם אחד רצה ללכת עם הסכסוך לבית המשפט והיזם השני מתעקש ללכת דווקא לבוררות והניזוקים בינתיים הם הדיירים שנשארו עם בנין מפורק, מדרגות מפיגומי עץ וביוב הרוס.
מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים. הן בתוכנית תמ"א 38 והן אם יהיה זה במסגרת פינוי בינוי.
המציאות מצביעה על כך שאם מסתבכים עם יזם שלא עמד בהתחייבויות, או עם קבוצת יזמים שהסתכסכה בינה לבין עצמה (וזה כבר קרה) ההתמודדות איתו או קבוצת יזמים שהסתכסכה ביניהם (יותר גרוע) תהיה סיוט. גם אם יהיה להם, לבעלי הדירות, עו"ד מצוין, וגם אם יכתב חוזה מצוין, וגם אם ינתנו בטחונות מצוינים, וערבויות ביצוע, וגם אם ימונה מפקח מטעם הדיירים, הם יכולים להסתבך ויתכן ולא יהיה להם מושיע, ואם יהיה להם כזה, זה יקרה רק אחרי שיעברו סיוט מתמשך. בית המשפט זה לא מושיע, בית משפט הינו חלק מהסיוט במקרה של הסתבכות של יזם. תהליך של בית המשפט, עורכי דין, מהנדסים, תצהירים, חוות דעת וכל המשתמע שקשור לבית המשפט, הינו תהליך לא נעים ומלחיץ בפני עצמו ויכניס את בעלי הדירות, שלא רגילים להתמודד בשגרה עם מצבים כאלה, לחרדות בגלל התהליך, תהליך שיכול לקחת מספר שנים כי ה"גלגלים" מתגלגלים לאט בבית המשפט.
המאמר לא נגד תמ"א 38 או פינוי בינוי אלא ללכת על פינוי בינוי ותמ"א 38 בתנאי שידעו מראש את הסיכונים שכתבתי במאמר זה. שידעו!
שידעו ויחליטו לאחר שבחנו את הסיכונים. כל כך פשוט וכל כל אלמנטרי. המאמר נכתב עקב הסתבכויות של בעלי דירות בבנינים שנכנסו ל"הרפתקאה" והסתבכו, נתקעו עם אתר בניה, מימשו להם את ה"הריסה", את ה"פינוי" אבל לא השלימו להם את הבינוי. מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים שמסבכים בעלי דירות עקב אי עמידה בהתחייבויות או פשיטת רגל או סכסוכים אחרים.
היזהרו כי כיום יש לכם נכס קיים ובעתיד, אם לא יצליח ה"פרוייקט" כמו שמובטח, אתם עשויים למצוא את עצמכם בלי בית או באתר בניה ובהתרוצצויות בבתי משפט, וזה לפני שלקחנו בחשבון מתחים נפשיים שיתלוו לזה, ויתלוו לזה מתחים, וזה יכול לפרק משפחה כי יתחילו האשמות הדדיות.
היזהרו כי יש הבדל בין לתכנן ולהציג מצגות מרהיבות ו"מבטיחות" לבין להגיע להסכמה עם עשרות או מאות דיירים שיושבים בדירות שלהם. גם ממצגות יפות על מחשב, מרשימות ככל שיהיו, צריך להיזהר. הדיירים שיחתמו עם היזמים ידעו איך הם נכנסים ולא ידעו איך יצאו מכל הסיפור בסופו של דבר, גם אם היזמים יחתמו על החוזים וגם אם יתנו ערבויות ביצוע, וגם אם בעלי הדירות ימנו מפקח מטעמם לליווי ה"פרוייקט". יתכן ו"הפרוייקט" יצליח. המאמר הזה נכתב בגלל השאלה מה יקרה אם לא יצליח או יהיו תקלות בלתי צפויות/ידועות מראש בדרך?
היזהרו כי כבר קרה שדיירי בנינים שהלכו על תמ"א 38 למשל וסגרו עם יזמים, מצאו את עצמם עם בנין שהפך במשך שנים לאתר בניה והיזמים שהסתכסכו שלחו אותם לתבוע בבית המשפט או ללכת לבוררות ולך תריב איתם. קרה גם שדיירים תוך כדי התהליך הסתכסכו אחד עם השני, בינם לבין עצמם או בינם לבין הקבלן/יזם ותקעו את הפרוייקט בתביעות משפטיות. כאמור, יודעים איך נכנסים ולא יודעים איך יצאו.
פורסם למשל שבנין בשפלה וגם בנין ברחוב עין גדי בירושלים התחילו תהליך של הריסה ונשארו כבר שנים, לצערם של בעלי הדירות, עם ההריסה רק "שכחו" להשלים להם את הבינוי. יזם אחד רצה ללכת עם הסכסוך לבית המשפט והיזם השני מתעקש ללכת דווקא לבוררות והניזוקים בינתיים הם הדיירים שנשארו עם בנין מפורק, מדרגות מפיגומי עץ וביוב הרוס.
לסיכום - צריך לזכור שהמטרה של תוכנית תמ"א 38 היא הנדסית – לחזק בנין מפני רעידות אדמה ולא לגזור רווחים על חשבון החיזוק. זה בסדר גמור לגזור רווחים, זה לגיטימי, זה טוב לנו המתווכים, זה תורם גם למטרות שלכם, אך תזכרו תמיד את המטרה העיקרית. מטבעם של דברים יזמים / קבלנים מדברים ישר על התוספת שיקבלו בבנין ועל הרווחים שלהם ותפקידכם, כבעלי דירות בבנין, להשגיח שחיזוק המבנה יעשה כמו שצריך כי זו בעצם עיקרה של תוכנית תמ"א 38.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ מקצועי ו/או כתחליף לייעוץ אחר לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ עם עורך דין ו/או אנשי מקצוע מתאימים אחרים העוסקים בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
