יום חמישי, 8 ביולי 2010

טיפים למוכרים

היכנסו ל - בלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק - קבלו טיפים    למוכרים,    קונים,    לוקחי משכנתא,    עוד על משכנתא,    מתווכים,   תמ"א 38,    מאמרים,   מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת,   חוק ותקנות המתווכים -                   נכתב ונערך עי"י משה בן הרוש

חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook


ככלל, כדאי מאוד להציג מצג שלם של הבית – את הדברים הטובים וגם את הליקויים המהותיים שיש בבית, אם יש כאלה. רוכש שמחליט לרכוש בית למרות הליקויים מגיע למעמד חתימת החוזה כשהוא מוכן ולא צפויות לו "הפתעות".  אם לפתע יתגלה לו משהו שלא סיפרו לו עליו, הוא עשוי לאבד אמון ולא לבצע את העסקה או חמור יותר, אם יתגלו לו ה"הפתעות" לאחר החתימה על החוזה הוא עשוי להגיש תביעה בגין כך. בדרך כלל עורכי דין מכניסים סעיף בחוזה שהמוכר מצהיר שלא ידוע לו על מו"מ נסתר בנכס וכדאי לפעול מול הקונה תוך גילוי נאות כמיטב יכולתכם כדי לא להיות חשופים לתביעות.


בכל זאת, מה אתם יכולים לעשות כדי למקסם את המחיר שניתן לקבל על הבית? האם למכור את הנכס לבדכם ללא סיוע של איש מכירות מיומן? מה הסכנות בלא להשתמש באיש מכירות מיומן?


בדרך כלל אדם סביר, אדם מן הישוב, לא מיומן ואין לו את הידע ואת הניסיון איך למכור את ביתו במחיר הטוב ביותר ואיך לא לעשות טעויות שיצטער עליהן בדיעבד. טיפול לא נכון במכירת הבית עשוי לגרום לכם להפסד של עשרות אלפי שקלים ולעיתים גם יותר. זו עשויה להיות חוויה לא נעימה, קשה ומתישה. אתם עשויים לבצע טעות שכשורה במשכנתא כגון רכישת בית חדש עם משכנתא חדשה כשעל הנכס שלכם כבר רובצת משכנתא ישנה ולהיכנס בעקבות כך ל"לחץ" שיגרום לכם למכור במחיר הפסד, במחיר נמוך ממה שיכולתם לקבל ללא לחץ. אתם יכולים לבצע טעות שכשורה במכירת נכס מבלי לדעת שיחול עליו מס שבח או היטל השבחה. אתם יכולים לבצע טעויות שקשורים בדברים אחרים מבלי לדעת שעשיתם טעות. אי ידיעה של דברים אלמנטאריים עשויה להכניס אתכם לבעיה שאתם יכולים להימנע ממנה מראש אם תדעו. כשמוכרים בית יש כל כך הרבה פרטים שאדם מן הישוב בדרך כלל לא עוסק בהם,אין לו ניסיון והוא לא מיומן בהם. לכן, כדאי לנצל לטובתכם את הידע של סוכן התיווך שלכם. בדרך כלל סוכן תיווך הינו בעל הכשרה, עם רישיון תיווך, מנוסה, עובר סדנאות, שומע הרצאות וחידושים של חוקים, תקנות וכו'. הסוכן המנוסה עם אצבע על הדופק ויכול לייעץ לכם איך למקסם את הרווח על המכירה, ואיך להימנע ככל שניתן מטעויות ומהחלטות שגויות.


לפעמים השקעה מסוימת של כסף תעלה את ערך הבית שלכם. תתייעצו עם אנשי מקצוע, עם מתווכים בכלל ועם סוכן התיווך שאתם מכירים בפרט. לא תמיד מכירת הנכס AS IS - כמו שהוא, משתלמת. לעיתים אתם יכולים להרוויח על הבית עשרות מונים אם תשקיעו "קצת" בבית.


בבואכם למכור נכס מגורים כדאי שתדעו כמה דברים שיישומם ימקסם את המחיר שניתן לקבל על הנכס. תחזוקה לקויה של נכס מגורים – של "הבית", מצביעה על חוסר אכפתיות, מקשה על המכירה וגורמת לירידה בערך הנכס שלכם ולכן מומלץ להשקיע מעט מאמץ וכסף כדי להעלות את ערך הנכס שלכם.


מה אתם יכולים לעשות מחוץ לבית? מה ניתן לעשות בתוך הבית?


סביבה חיצונית של נכס מגורים – של "הבית"

כדאי שהכניסה לבית תהיה מסודרת ונקייה. אם יש צורך, כדאי לבצע בכניסה תיקוני צבע. תיבות דואר נקיות, שלמות ואחידות מצביעות על תרבות דיור וזה נראה טוב בעיני רוכש פוטנציאלי. כדאי שיהיו בכניסה מראה, לוח מודעות, תמונות או ציורים, פח אשפה מעוצב, עציצים אם יש מקום ודלת תקינה וננעלת טוב. יש לדאוג לתאורה טובה. אם יש גינה משותפת, חשוב שיהיו בה פרחים, צמחים ועצים מטופחים ומלבלבים. במידה ויש מקום, כדאי להתקין ספסל מתחת לעץ או במקום שיש בו צל. אלו דברים שמצביעים על כך שאכפת לדיירי המקום מהנכס, שיש וועד בית מסודר ואכפתי.

המלצות לפנים נכס מגורים  - לפנים "הבית"

אם יש פגמים כגון סדקים, צבע דהוי, תריסים לא תקינים או תקועים, חלונות לא נסגרים טוב, אסלות וברזים דולפים, וילונות ישנים, נורות שרופות, פעמון לא תקין וכו', כדאי לתקן, לצבוע ולטפל בכל מה שדורש תיקון. כדאי שהבית יהיה נעים ומאוורר כשמציגים אותו ללקוחות פוטנציאליים. שיהיה נקי ומסודר. אם יש רטיבות יש לטפל בה באופן יסודי ולא לנסות להסתיר ע"י מריחת צבע.


מה מומלץ לעשות לפני שהקונים הפוטנציאליים מגיעים לנכס מגורים – לפני שמגיעים ל"בית"

בשעות היום כדאי לפתוח חלונות ותריסים, להאיר ולאוורר את הבית. בשעות הערב לפתוח חלונות ותריסים ולהאיר את הבית באופן שיחמיא לבית.  כדאי שהבית יהיה מסודר. הכניסו חפצים מיותרים למחסן, לארונות, למגירות, העיקר שלא יהיו מפוזרים בכל עבר. כדאי לסדר את החפצים בבית ולדאוג שלא תהיה צפיפות. יש לבטל גירויים ברקע, שיסיטו את תשומת הלב של הקונה הפוטנציאלי, כמו טלוויזיה או רדיו רועש. כדאי להנעים במוזיקה שקטה ונעימה ברקע. אפשר לתזמן בעת הביקור מאפה בתנור של לחם, עוגת קינמון וכו' כדי שריח האפייה יתפזר בבית. אם יש פרחים, עציצים, יש לגזום את העלים היבשים. בקיץ להדליק מזגן. בחורף להפעיל הסקה.


עורך דין - מומלץ לא לחתום עם רוכש על זיכרון דברים ו/או הסכם לפני שהתייעצתם עם עורך דין כדי שיוודא שלרוכש יש יכולת לרכוש את הנכס וזאת לפני שנכנסתם למחויבות חוזית. זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין. מאוד לא כדאי להיות במצב של חתימה על זיכרון דברים ו/או הסכם, לקבל מהרוכש סכום פעוט על החשבון ולהישאר תקוע עם רוכש שלא מסוגל לסיים את העסקה וגם לא מוכן לשחרר אתכם מהמחויבות החוזית, דבר שיצריך הגעה לבית המשפט על כל המשתמע מכך.




הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ מקצועי ו/או כתחליף לייעוץ אחר לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ עם עורך דין ו/או אנשי מקצוע מתאימים אחרים העוסקים בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.









אין תגובות:

פרסום תגובה