יום שלישי, 1 באוקטובר 2013

פינוי בינוי תמ"א 38 ממה צריך להיזהר?

פינוי בינוי, תמ"א 38, ממה צריך להיזהר? (המאמר לאחר ליטוש נוסף עקב דיון בפרטי עם יזמים)...

מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים.

המציאות מצביעה על כך שאם מסתבכים עם יזם שלא עמד בהתחייבויות, או עם קבוצת יזמים שהסתכסכה בינה לבין עצמה (וזה כבר קרה) ההתמודדות איתו או קבוצת יזמים שהסתכסכה ביניהם (יותר גרוע) תהיה סיוט. גם אם יהיה להם, לבעלי הדירות, עו"ד מצוין, וגם אם יכתב חוזה מצוין, וגם אם ינתנו בטחונות מצוינים,  וערבויות ביצוע, וגם אם ימונה מפקח מטעם הדיירים, הם יכולים להסתבך ויתכן ולא יהיה להם מושיע, ואם יהיה להם כזה, זה יקרה רק אחרי שיעברו סיוט מתמשך. בית המשפט זה לא מושיע, בית משפט הינו חלק מהסיוט במקרה של הסתבכות של יזם. תהליך של בית המשפט, עורכי דין, מהנדסים, תצהירים, חוות דעת וכל המשתמע שקשור לבית המשפט, הינו תהליך לא נעים ומלחיץ בפני עצמו ויכניס את בעלי הדירות, שלא רגילים להתמודד בשגרה עם מצבים כאלה, לחרדות בגלל התהליך, תהליך שיכול לקחת מספר שנים כי ה"גלגלים" מתגלגלים לאט בבית המשפט.

המאמר לא נגד תמ"א 38 או פינוי בינוי אלא ללכת על פינוי בינוי ותמ"א 38 בתנאי שידעו מראש את הסיכונים שכתבתי במאמר זה. שידעו!

שידעו ויחליטו לאחר שבחנו את הסיכונים. כל כך פשוט וכל כל אלמנטרי. המאמר נכתב עקב הסתבכויות של בעלי דירות בבנינים שנכנסו ל"הרפתקאה" והסתבכו,  נתקעו עם אתר בניה, מימשו להם את ה"הריסה", את ה"פינוי" אבל לא השלימו להם את הבינוי. מטרת המאמר להזהיר מפני "הבלתי נודע" כשבעצם הוא אמור להיות נודע וזאת לפני שמתקשרים עם יזמים שמסבכים בעלי דירות עקב אי עמידה בהתחייבויות או פשיטת רגל או סכסוכים אחרים.

פינוי בינוי כמו שמתואר בכתבה בעיתון בבאר שבע (ראו קישור למטה) או תמ"א 38 או כל עסקה שיש בה הסכמה של הרבה בעלי נכסים מול יזמים והולכים לסגור עסקה עם יזם. היזהרו!

היזהרו כי כיום יש לכם נכס קיים ובעתיד, אם לא יצליח ה"פרוייקט" כמו שמובטח, אתם עשויים למצוא את עצמכם בלי בית או באתר בניה ובהתרוצצויות בבתי משפט, וזה לפני שלקחנו בחשבון מתחים נפשיים שיתלוו לזה, ויתלוו לזה מתחים, וזה יכול לפרק משפחה כי יתחילו האשמות הדדיות.


היזהרו כי יש הבדל בין לתכנן ולהציג מצגות מרהיבות ו"מבטיחות" לבין להגיע להסכמה עם עשרות או מאות דיירים שיושבים בדירות שלהם. גם ממצגות יפות על מחשב, מרשימות ככל שיהיו, צריך להיזהר. הדיירים שיחתמו עם היזמים ידעו איך הם נכנסים ולא ידעו איך יצאו מכל הסיפור בסופו של דבר, גם אם היזמים יחתמו על החוזים וגם אם יתנו ערבויות ביצוע, וגם אם בעלי הדירות ימנו מפקח מטעמם לליווי ה"פרוייקט". יתכן ו"הפרוייקט" יצליח. המאמר הזה נכתב בגלל השאלה מה יקרה אם לא יצליח או יהיו תקלות בלתי צפויות/ידועות מראש בדרך?

היזהרו כי כבר קרה שדיירי בנינים שהלכו על תמ"א 38 למשל וסגרו עם יזמים, מצאו את עצמם עם בנין שהפך במשך שנים לאתר בניה והיזמים שהסתכסכו שלחו אותם לתבוע בבית המשפט או ללכת לבוררות ולך תריב איתם. קרה גם שדיירים תוך כדי התהליך הסתכסכו אחד עם השני, בינם לבין עצמם או בינם לבין הקבלן/יזם ותקעו את הפרוייקט בתביעות משפטיות. כאמור, יודעים איך נכנסים ולא יודעים איך יצאו.

פורסם למשל שבנין בשפלה וגם בנין ברחוב עין גדי בירושלים התחילו תהליך של הריסה ונשארו כבר שנים, לצערם של בעלי הדירות,  עם ההריסה רק "שכחו" להשלים להם את הבינוי. יזם אחד רצה ללכת עם הסכסוך לבית המשפט והיזם השני מתעקש ללכת דווקא לבוררות והניזוקים בינתיים הם הדיירים שנשארו עם בנין מפורק, מדרגות מפיגומי עץ וביוב הרוס.

צריך להניח הנחת יסוד שגם אם מס' הדיירים בבנין או במס' בנינים אם זה במסגרת פינוי בינוי, מסכימים בתחילה בינם לבין עצמם על מתווה השיפוץ ו/או ההריסה והבניה מחדש  וגם אם יגיעו להבנות ולהסכם בכתב עם קבלן ו/או יזם, יתכן שבמהלך השיפוץ ו/או הבניה מחדש "יצוצו" בעיות וחילוקי דעות שאינם ידועים מראש, בעיות בינם לבין עצמם או בינם לבין הקבלן/יזם, ובמקרה כזה הבניין כבר עשוי להיות בשלבים של הריסות ויסודות מחדש ואם זה יהיה פינוי בינוי הבנינים כבר יפורקו במקרה של תמ"א 38, ואפילו יהרסו במקרה של פינוי בינוי, ותהיו מחויבים בהסכם בניה ו/או הסכם פינוי בינוי על כל המשתמע מהסכם כזה.

במקרה כזה תצטרכו להתפלל שלא "יצוצו" בעיות, שלא יהיו סכסוכים, כי אם זה יקרה, אני מרחם מראש על אלה שנכנסו לתהליך.

לכאורה כמתווך במקרקעין יש לי אינטרס לקדם יזמות כזו, מזה אני מתפרנס. המאמר לא נגד תמ"א 38 או פינוי בינוי אלא ללכת על פינוי בינוי ותמ"א 38 בתנאי שידעו מראש את הסיכונים שכתבתי במאמר זה. שידעו! כאדם מנוסה מקצועית נראה לי נכון להציב מראה כדי שיראו גם את החסרונות. משום מה מפרסמים תמיד רק מה יקבלו בסוף. לא נכנסים למה יקרה בדרך ומה יקרה אם זה יתקל בבעיות.

אומרים יזמים כדי לשכנע ש..."עתיד הבנייה בישראל מושתת בעקרון על פינוי ובינוי" וגם..."בינוי הוא דבר מאוד חיובי שיכול להיות מאוד כדאי"...אבל יש גם להזהיר מהרפתקנות שתסבך את בעלי הנכסים ושזה אולי עשוי לסבך להם את החיים. שידעו למה הם נכנסים וכשהם נכנסים לתהליך, שידעו גם מראש מה הם הסיכונים, לא רק מה ירוויחו לבסוף.

אם אדם אחד יסתבך, זה 100% סיבוך שיכול להרוס לו את החיים, לכן המאמר. אולי עקב המאמר ינצל בן אדם אחד אם יקרא את מה שאני כותב. כתוב במקרא שאם הצלת בן אדם אחד, יש לך חלק בעולם הבא, ובמישור הפרקטי אני אומר, היה שווה להשקיע במאמר גם אם ינצל בן אדם אחד שיקרא את המאמר.

נשלח למתווכים. אנו כאנשי מקצוע, צריכים לדעת!

ראו הוזהרתם!!!

יש ללחוץ כאן למאמר פינוי בינוי בבאר שבע


מוכרים, קונים, מתווכים - לשירותכם, לנוחיותכם וכדי שתדעו את זכויותיכם, קבלו טיפים מועילים
היכנסו ללינקים -



חפשו אותי גם בפייסבוק
הקלידו או הקליקו כאן משה בן הרוש ב-  Facebook

הבלוג של אבן פינה,  למשה בן הרוש-אבן פינה בפייסבוק -  קבלו טיפים    למוכרים,    לקונים,    ללוקחי משכנתא,    עוד על משכנתא,    למתווכים,  מאמרים,     דעה מקצועית על תמ"א 38,   מס שבח והיטל השבחה-חשוב לדעת,   חוק ותקנות המתווכים -                                * נכתב עי"י משה בן הרוש

אין תגובות:

פרסום תגובה